Stroški nakupa stanovanja
- Ustvarjalec teme Schumi
- Začetni datum
Lahko nakladas kolikor hoces dejstvo je da meni ni cenilec ocenil nobenega stanovanja medtem ko si trdil da je to obvezno
No v mojem primeru so poslali cenilca na hiso. Ampak ne spomnim se da bi ga placal je pa bil itak verjetno vkljucen v ceno odobritve. Pri meni je cenitev pokazala vecjo vrednost kot je bila cena...tako da je na koncu banka pokrila 100% vrednost nepremicnine
Odvisno, kdaj si to počel. Včasih so to pogosto delali, potem se pa je napihnil nek balonček ...
Kakorkoli, če cenitev ne pokaže večje vrednosti kot je prodajna cena, potem kredita ne bi smel dobiti.
Meni je postopek od trenutka, ko sva se s prodajalcem zmenila za ceno in sem šele na to začel gledati za krediti, do tega, da je dobil celotno kupnino, jaz pa ključe, trajalo z vsemi postopki vred malo več kot tri tedne (res pa je, da kreditno nisem bil vprašljiv).
Na NLB bi to trajalo cca 1 mesec dlje, na Deželni banki Slovenije pa dva meseca dlje.
Kakorkoli, če cenitev ne pokaže večje vrednosti kot je prodajna cena, potem kredita ne bi smel dobiti.
Meni je postopek od trenutka, ko sva se s prodajalcem zmenila za ceno in sem šele na to začel gledati za krediti, do tega, da je dobil celotno kupnino, jaz pa ključe, trajalo z vsemi postopki vred malo več kot tri tedne (res pa je, da kreditno nisem bil vprašljiv).
Na NLB bi to trajalo cca 1 mesec dlje, na Deželni banki Slovenije pa dva meseca dlje.
Naštej mi banke, ki so ukinile cenitve nepremičnin za prebivalstvo. Res me zanima.
Kako pa ti pojmuješ konkurenčnost? A gremo vsem kar povprek odobravat kredite? Banke že tako, zaradi nerednega odplačevanja kreditov povišujejo rezervacije, ki so same po sebi strošek, a zdaj pa gremo kar brez ugotavljanja vrednosti nepremičnin odobravati neke zneske? Pozabi.
Cenitev se opravi. Tako ali drugače. Al ti strošek naprtijo ali ne, je običajno stvar individualne obravnave. Sicer pa je strošek cenilca zanemarljiv. Konkurenčnost se prej kot s stroškom cenilca meri z odobreno obrestno mero, številom postranskih produktov, ki ti jih "uvali" banka ob odobritvi ipd.
In še vedno ne vem, kaj spornega vidiš v cenitvi?
Kako pa ti pojmuješ konkurenčnost? A gremo vsem kar povprek odobravat kredite? Banke že tako, zaradi nerednega odplačevanja kreditov povišujejo rezervacije, ki so same po sebi strošek, a zdaj pa gremo kar brez ugotavljanja vrednosti nepremičnin odobravati neke zneske? Pozabi.
Cenitev se opravi. Tako ali drugače. Al ti strošek naprtijo ali ne, je običajno stvar individualne obravnave. Sicer pa je strošek cenilca zanemarljiv. Konkurenčnost se prej kot s stroškom cenilca meri z odobreno obrestno mero, številom postranskih produktov, ki ti jih "uvali" banka ob odobritvi ipd.
In še vedno ne vem, kaj spornega vidiš v cenitvi?
Mislim, a ne poslušate drug drugega ali se ne razumete. Eden pravi, da banka opravi cenitev na tak ali drugačen način. Drugi trdite, da cenilca ni bilo. Vse to je lahko res. Banka valda ne da kar kredita, brez da bi vsaj malo pogledala, kaj se kupuje. To lahko naredi tudi na drugačen način, kot da cenilec fizično pride zadevo pogledati. Lahko velja ocena GURSa, lahko je kredit tako nizek v primerjavi z nabavno vrednostjo, da špekulirajo, da bodo v vsakem primeru lahko prodali nepremičnino za znesek kredita. Kakorkoli, nekaj že naredi, da oceni ceno in svoj riziko.
Počasi. Zdaj si vse zmešal. Nihče ni rekel da banke ne ocenjujejo vrednosti nepremičnin, še manj da bi jih nehale ocenjevati (prej obratno, če so prej nekaj 1x preverile in ocenile, sedaj to naredijo 5x). Že cel čas pa se pogovarjamo o cenilcih in njihovih (uradnih kot sem jaz razumel) cenitvah.
Še enkrat: Če se le da (to je v interesu vseh bank) bodo banke za oceno vrednosti stanovanjskih nepremičnin (do 500k, kar pomeni praktično za 99% stanovanjskih kreditov fizičnim osebam) uporabljale interne cenitve, ki so lahko opravljene na podlagi virov, ki sem jih že navedel (kupoprodajna vrednost, posplošene vrednosti GURS, ali cene iz GURS tabelc iz letnega poročila).
Cenilec in cenitev je tukaj mišljena kot to da ima banka ali zaposlene lastne cenilce, ki delajo po MSOV ali zato najemajo zunanje izvajalce (praksa pri poslovnih nepremičninah in zaenkrat izjemoma pri stanovanjskih).
Problem uradnih cenitev je to da so predrage in da dovolj kvalitetno informacijo dobiš iz drugih virov zastonj. Spet, ponavljam, za stanovanjske kredite fizikalcem. Primer iz prakse: rabiš oceno za vrednost stanovanja sredi LJ, na mizi imaš 3 cifre, ki si jih dobil zastonj (kupoprodaja, GURS, interna ocena), zdaj bi po tvojem rabil še četrto in za to še plačal (recimo 300 EUR). Kaj bi pridobil s tem? Še vedno se moraš po internih pravilih odločit katera je najbolj ustrezna.
Še enkrat: Če se le da (to je v interesu vseh bank) bodo banke za oceno vrednosti stanovanjskih nepremičnin (do 500k, kar pomeni praktično za 99% stanovanjskih kreditov fizičnim osebam) uporabljale interne cenitve, ki so lahko opravljene na podlagi virov, ki sem jih že navedel (kupoprodajna vrednost, posplošene vrednosti GURS, ali cene iz GURS tabelc iz letnega poročila).
Cenilec in cenitev je tukaj mišljena kot to da ima banka ali zaposlene lastne cenilce, ki delajo po MSOV ali zato najemajo zunanje izvajalce (praksa pri poslovnih nepremičninah in zaenkrat izjemoma pri stanovanjskih).
Problem uradnih cenitev je to da so predrage in da dovolj kvalitetno informacijo dobiš iz drugih virov zastonj. Spet, ponavljam, za stanovanjske kredite fizikalcem. Primer iz prakse: rabiš oceno za vrednost stanovanja sredi LJ, na mizi imaš 3 cifre, ki si jih dobil zastonj (kupoprodaja, GURS, interna ocena), zdaj bi po tvojem rabil še četrto in za to še plačal (recimo 300 EUR). Kaj bi pridobil s tem? Še vedno se moraš po internih pravilih odločit katera je najbolj ustrezna.
To kar ti trdiš ne drži.
Povej mi katera banka ti bo dala kredit za hišo v znesku pol milijona eur, na podlagi gursove ocene, brez cenilca. Naštej mi te banke.
Ti za interno oceno svojega stanovanja/hiše, za svoje potrebe, lahko zaradi mene pokličeš babico, da ti oceni vrednost. Ko pa ti banka daje kredit, pa za to angažira usposobljene ljudi, ne pa referente in podobne neumnosti.
Delal sem na 3 bankah, povsod je enak postopek. Imamo pogodbene zunanje cenilce, dam ti seznam 20-ih pa si zberi katerega hočeš. Mora pa bit s seznama.
Ponovno te sprašujem, naštej mi te banke, ki ti odobrijo polmilijonski kredit brez cenilca.
Povej mi katera banka ti bo dala kredit za hišo v znesku pol milijona eur, na podlagi gursove ocene, brez cenilca. Naštej mi te banke.
Ti za interno oceno svojega stanovanja/hiše, za svoje potrebe, lahko zaradi mene pokličeš babico, da ti oceni vrednost. Ko pa ti banka daje kredit, pa za to angažira usposobljene ljudi, ne pa referente in podobne neumnosti.
Delal sem na 3 bankah, povsod je enak postopek. Imamo pogodbene zunanje cenilce, dam ti seznam 20-ih pa si zberi katerega hočeš. Mora pa bit s seznama.
Ponovno te sprašujem, naštej mi te banke, ki ti odobrijo polmilijonski kredit brez cenilca.
Zdaj ne vem a ti mene hebeš ali res ne bereš ali ne razumeš kar jaz napišem. Izmisliš si neko trditev in potem se moram jaz zagovarjat da nisem tako mislil. Zdaj ko smo razčistili cenitev, uradna cenitev, cenilec, ocenjevalec, refent,.....si začel mešat še druge stvari. Kdo je rekel da dobiš 500k kredita na podlagi gursove ocene nepremičnine? Nihče, nikjer. Govorimo o vrednosti nepremičnine, ne o zneskih kredita. Pa še enkrat bom ponovil kar sem že večkrat. Eno so stanovanjski krediti fizikalcem, popolnoma drug svet pa so poslovne nepremičnine, tam ne delaš ničesar brez cenilca (čeprav v preteklosti ni bilo tako), pa tudi zneski so drugega ranga, kar pomeni da je strošek cenilca zanemarljiv.
Kaj si ti delal na treh bankah ne vem, zelo verjetno pa večinoma mešal različne stvari med sabo. Najdi mi banko ki bo dala kredit v višini zastavljene nepremičnine,...pri nas je ne boš našel. Pa majkemi i šire. Tega nihče v tej temi ni trdil.
Odoh ja u kretene. Ne da se mi več.
Kaj si ti delal na treh bankah ne vem, zelo verjetno pa večinoma mešal različne stvari med sabo. Najdi mi banko ki bo dala kredit v višini zastavljene nepremičnine,...pri nas je ne boš našel. Pa majkemi i šire. Tega nihče v tej temi ni trdil.
Odoh ja u kretene. Ne da se mi več.
Nič si nisem jaz izmislil.
Ti več čas trdiš (govoriš na pamet), da večina bank za kreditiranje neprmičnin prebivalstvu upošteva GURS in kojekakve interne smernice iz letnih poročil in ne uradne cenilce, in to celo do 500.000 EUR, ker da to ni potrebno, in da je druga pesem kredit poslovnim osebam. Zakaj? Ti lahko kupiš vilo za 500k kot fizična oseba, oz. kiosk kot pravna za 25k. Zakaj bi v prvem primeru bilo bolj ohlapno?
To je meni, ki delam 8 let na kreditiranju prebivalstva, oprosti, smešno. Ko te sprašujem po teh bankah, mi ne znaš odgovoriti, temveč mi na vprašanje odgovoriš s vprašanjem. Priznaj, da si se spusto v debato brez konkretnih utemeljitev in dokazov, braniš se pa z diskreditacijo. Jaz ti govorim dejstva, ti pa meni, čeprav niti površno ne poznaš zalednih postopkov kreditiranja, želiš prodati svojo zgodbo.
Jaz sem kredit najel leta 2008. Takrat sta na trgu bile 2 banki, ki sta mi bili pripravljeni dati 100% hipoteko. Danes tega seveda ni več. Ampak v tvojem primeru ti ne boš našel banke niti za 50% kreditiranja na podlagi gursove ocene 500k. Brez cenilca ne.
Ti več čas trdiš (govoriš na pamet), da večina bank za kreditiranje neprmičnin prebivalstvu upošteva GURS in kojekakve interne smernice iz letnih poročil in ne uradne cenilce, in to celo do 500.000 EUR, ker da to ni potrebno, in da je druga pesem kredit poslovnim osebam. Zakaj? Ti lahko kupiš vilo za 500k kot fizična oseba, oz. kiosk kot pravna za 25k. Zakaj bi v prvem primeru bilo bolj ohlapno?
To je meni, ki delam 8 let na kreditiranju prebivalstva, oprosti, smešno. Ko te sprašujem po teh bankah, mi ne znaš odgovoriti, temveč mi na vprašanje odgovoriš s vprašanjem. Priznaj, da si se spusto v debato brez konkretnih utemeljitev in dokazov, braniš se pa z diskreditacijo. Jaz ti govorim dejstva, ti pa meni, čeprav niti površno ne poznaš zalednih postopkov kreditiranja, želiš prodati svojo zgodbo.
Jaz sem kredit najel leta 2008. Takrat sta na trgu bile 2 banki, ki sta mi bili pripravljeni dati 100% hipoteko. Danes tega seveda ni več. Ampak v tvojem primeru ti ne boš našel banke niti za 50% kreditiranja na podlagi gursove ocene 500k. Brez cenilca ne.
Nazadnje urejeno:
Ja, če bi upoštevali GURS oceno bi tudi meni ostalo za kakšno pivo več. Poleti 2012 sem iskal kredit za rekonstrukcijo hiše in obredel nekaj bank. Prav vse so že na prvo žogo zahtevale cenitev nepremičnine. Na vprašanje, če bi bili slučajno zadovoljni z oceno GURS so se samo nasmehnili.
Ne morem da nebi (ironija bi bila če bi se izkazalo da delava na isti banki).
Ne nobenih kojekakvih smernic in kar nekih letnih poročil. Ampak letno poročilo GURSa o stanju na trgu nepremičnin. Te uporabljajo tudi MSOV cenilci. Ne samo to, tudi MSOV cenilci (med drugim) uporabljajo posplošene GURS vrednosti. Ker boš spet pomešal, poudarjam, da je to LAHKO eden izmed virov za določanje vrednosti nepremičnine (to je nazadnje letos januarja dovolila BS na izrecno vprašanje bank če lahko njihovi cenilci to uporabljajo).
Ok, recimo da ti verjamem da za vsak (!!!) stanovanjski kredit zahtevate MSOV cenilca. Zakaj samo enega? Zakaj ne najmanj dveh da bo bolj neodvisno? Ali treh da enostavno izločiš oba ki najbolj odstopata od srednje vrednosti? Resno me zanima. Kaj naredite ko nekdo zastavlja novo stanovanje ali garažo sredi Ljubljane (najbolj plastičen primer) kjer je cena določljiva tako kot cena kruha v mercatorju in jo bo tudi uradni cenilec določil tako da jo bo iz cenika ali kupoprodajne prepisal? Če dam skrajno neumen primer, to je tako kot če bi za nov avto zahteval cenitev.
In še nazadnje, osebna izkušnja z druge strani šalterja. Lani jeseni sem vzel kredit, znesek kredita 50k, vrednost nepremičnine 120k. Referent (ja referent, ne cenilec) je pogledal kupoprodajno pogodbo (da je dobil prvo vrednost), potem je na GURSU preveril posplošeno tržno vrednost (druga vrednost, včasih so namesto tega iskali primerljive transakcije), potem je šel pogledat stanovanje in na podlagi lokacije, kvadrature in standarda v internem pravilniku banke poiskal tabelco s cenami za kvadrat in dobil tretjo vrednost. Vse troje zapisal v kreditni predlog in na podlagi internih pravil določil upoštevno vrednost zavarovanja. MSOV cenilec je imel pri celi zgodbi natančno nič.
Ne nobenih kojekakvih smernic in kar nekih letnih poročil. Ampak letno poročilo GURSa o stanju na trgu nepremičnin. Te uporabljajo tudi MSOV cenilci. Ne samo to, tudi MSOV cenilci (med drugim) uporabljajo posplošene GURS vrednosti. Ker boš spet pomešal, poudarjam, da je to LAHKO eden izmed virov za določanje vrednosti nepremičnine (to je nazadnje letos januarja dovolila BS na izrecno vprašanje bank če lahko njihovi cenilci to uporabljajo).
Ok, recimo da ti verjamem da za vsak (!!!) stanovanjski kredit zahtevate MSOV cenilca. Zakaj samo enega? Zakaj ne najmanj dveh da bo bolj neodvisno? Ali treh da enostavno izločiš oba ki najbolj odstopata od srednje vrednosti? Resno me zanima. Kaj naredite ko nekdo zastavlja novo stanovanje ali garažo sredi Ljubljane (najbolj plastičen primer) kjer je cena določljiva tako kot cena kruha v mercatorju in jo bo tudi uradni cenilec določil tako da jo bo iz cenika ali kupoprodajne prepisal? Če dam skrajno neumen primer, to je tako kot če bi za nov avto zahteval cenitev.
In še nazadnje, osebna izkušnja z druge strani šalterja. Lani jeseni sem vzel kredit, znesek kredita 50k, vrednost nepremičnine 120k. Referent (ja referent, ne cenilec) je pogledal kupoprodajno pogodbo (da je dobil prvo vrednost), potem je na GURSU preveril posplošeno tržno vrednost (druga vrednost, včasih so namesto tega iskali primerljive transakcije), potem je šel pogledat stanovanje in na podlagi lokacije, kvadrature in standarda v internem pravilniku banke poiskal tabelco s cenami za kvadrat in dobil tretjo vrednost. Vse troje zapisal v kreditni predlog in na podlagi internih pravil določil upoštevno vrednost zavarovanja. MSOV cenilec je imel pri celi zgodbi natančno nič.
Pustimo bistroumni nesmisel ob strani (jasno da jih niso videli, če pa gre že po definiciji za množično ocenjevanje vrednosti, se pravi statistično) in to kako kredibilne so njihove ocene. Za BS so bile več kot dovolj kredibilne da je bila na njihovi osnovi izračunana bančna luknja.
Ne gre drugače...
Primer iz prakse: Jaz ti prodajam stanovanje za 100.000 EUR. Gurs ga oceni s 50.000. Ampak GURS ne ve, da z mojga balkona vidiš direkt v najemno stanovanje s tremi toples študentkami. Vsak dan. Kak se bomo zmenli? Kaj se bo zgodilo, ko bo tvoj referent potrdil, da gre za res kvalitetne joške?
Beri moje zapise. Omenil, sem da včasih pošljemo tudi 2 cenilca.
Jako razmerje si mel. Niti 50% vrednosti nepremičnine. Bi bilo isto pri kreditu 100k? Povej mi kje delaš, ker bom naslednji kredit vzel pri tebi.
Ne, midva zagotovo ne delava na isti banki.
Kateri večini, naštej. Ne bo težko, če praviš, da si bančnik.
Kaj zdaj, uporabljate ali ne uporabljate cenilce? In pa vzami navodila o kreditiranju in mi potrdi, da imate to trditev zapisano v navodilih.
Kompetentnost referenta za ocenjevanje nepremičnine merite s čem?
Ja kaj zdaj, je cenilec al je referent. Ima licenco za cenitev?
Če je tebi ali banki, kjer praviš da delaš, dovolj kvalitetna informacija ocena GURSa, ja pol kapo dol...
Primer iz prakse: Jaz ti prodajam stanovanje za 100.000 EUR. Gurs ga oceni s 50.000. Ampak GURS ne ve, da z mojga balkona vidiš direkt v najemno stanovanje s tremi toples študentkami. Vsak dan. Kak se bomo zmenli? Kaj se bo zgodilo, ko bo tvoj referent potrdil, da gre za res kvalitetne joške?
Beri moje zapise. Omenil, sem da včasih pošljemo tudi 2 cenilca.
Jako razmerje si mel. Niti 50% vrednosti nepremičnine. Bi bilo isto pri kreditu 100k? Povej mi kje delaš, ker bom naslednji kredit vzel pri tebi.
Ne, midva zagotovo ne delava na isti banki.
