Stroški nakupa stanovanja

Schumi · 11. jun 2014

Ok, kupujem stanovanje in najemam kredit, na kaj sem pozabil pri stroških?

Odobritev kredita 400, 500 eur
cenitev, odvetnik na banki 200, 300 eur
hipoteka? So zaradi nje kakšni stroški?
Overitev pogodbe plača kdo in koliko?
Davek za nakup? Plačam jaz? Koliko?
provizija agenciji 2%
zavarovanje stanovanja

Še kaj?

crnobog · 11. jun 2014

Davek plača prodajalec.
Cenitev je opcijska. Nekatere banke tega ne zahtevajo.

kdosemjaz · 11. jun 2014

Če imaš nepremičninskega agenta, naj ti on vse razloži, zato ga tudi dobro plačaš. Drugače pa http://www.nepremicninske-novice.com/vsebina/nakup-nepremicnine.

Jabe · 11. jun 2014

Overitev kreditne pogodbe plača kreditojemalec. Mene je prišla nekih 400€.

Pa vedno v stroške kredita vračunaj še tekoče poslovanje pri banki za čas kredita. Račun boš moral prenesti, potem je pa tu lahko veliko razlike pri bankah. Načeloma bi moralo biti to všteto v EOM, ampak kaka banka to še vseeno rada pozabi.

Hanzi · 11. jun 2014

Provizija posredniku 2%+ddv(2,44). Razen če si se drugače zmenil.

keber · 11. jun 2014

Jaz sem šel v nakup v privatni režiji. Stroški so cca 400 notar za kupoprodajne zadeve in pogodbo, 500 evrov odobritev kredita (se plača skozi kredit) ter cca 400 za notarja za hipooteko. Moja banka za tako vrednost nima cenilca, na nlb-jevega bi placal 300 evrov in čakal tri tedne, ter nato še kak mesec za odobritev. Hvala lepa NLB in zdrava ostani.

Torej za tista dva obiska notarja, da je sestavil kupoprodajno pogodbo in preveril hakelce v lastništvu (nekaj sem jih imel) in smo jo podpisali, ti agencija trga nekaj tisoč evrov. Za enako stvar. Pa sploh ni nobena znanost.

doctorz · 11. jun 2014

Jaz bom tako rekel: ce je stanovanje "cisto" lahko nakup opravis sam. Ce je stanovanje sumljivo torej da je pod hipoteko da so nanj pisani kaksni dolgovi ce je vec lastnikov... raje preko agencije. Imas vsaj neko garancijo pa se milijon papirjev ti vse agencija zrihta. Ze tako je nakup stanovanja in vse ostalo stresno kdo se bo se s tem zajebaval.

doctorz · 11. jun 2014

Jaz bom tako rekel: ce je stanovanje "cisto" lahko nakup opravis sam. Ce je stanovanje sumljivo torej da je pod hipoteko da so nanj pisani kaksni dolgovi ce je vec lastnikov... raje preko agencije. Imas vsaj neko garancijo pa se milijon papirjev ti vse agencija zrihta. Ze tako je nakup stanovanja in vse ostalo stresno kdo se bo se s tem zajebaval.

Dwayne · 11. jun 2014

Kje pa ste pa staknili info, da je cenitev opcijska?
Sem iz foha, prvič slišim kaj takega...

Če se najema "hipotekarni" kredit, oz. kredit z zastavo nepremičnine, ker pravega hipotekarnega kredita naše bančno okolje ne pozna, pol je cenitev obvezna. Včasih celo dvakratna (dva cenilca).

@keber, kakšen kredit si vzel?

keber · 12. jun 2014

Hipotekarnega. Če je bil kak cenilec, stanovanja od blizu gotovo ni videl. So mi pa na banki, kjer sem vzel kredit, povedali, da je za njih važno, da ima nepremičnina vsaj vrednost kredita, kar pa pri normalnih poslih lahko preverijo z javnimi evidencami. Medtem ko na NLB je morala biti vrednost višja kot pa cena, za katero sem jo kupoval, neglede na prihranjena lastna sredstva. Kar pa je nesmisel.

keber · 12. jun 2014

Ko sem se v postopku pogovarjal z različnimi notarji in bančniki, tudi hipoteka na nepremičnini ni neka silna komplikacija. Že same banke prej vse preverijo, ali to štima ali ne, prav tako notarji. Edino, kar je res važno, je urejena zemljiška knjiga. Če tega ni, roke stran.

Dwayne · 12. jun 2014

No, vsekakor vrednost nepremičnine ne sme bit nižja od cene. Vsaj kar se pogojev o kreditiranju tiče.

doctorz · 12. jun 2014

Si sigurno iz tega foha? Jaz sem vzel hipotekarni kredit in dal.se staro stanovanje pod hipoteko in ni bilo nobenega cenilca za nobeno stanovanje.
Pri.novem je bila upostevana nakupna cena pri starem pa kar od dursa
Res pa je da je cena obeh stanovanj krepko presegala vrednost kredita mogoce se zato ni nihce prevec ubadal s tem?

doctorz · 12. jun 2014

Sicer ce malo pomislis kaj bo cenilec pametoval pri vrednosti stanovanja ce je prodajna cena ze znana? Trzna cena je itak tista ki jo placas ti.

Dwayne · 12. jun 2014

Sem. Zakaj dvomiš? Vidim pa, da ti tukaj nisi domač.

Hipoteka je zastava nepremičnine. Verjetno je banka imela dober razlog, da ti je za odobren kredit zahtevala zastavo dveh nepremičnin. Sicer kredita ne bi dobil, a je tako? To, da ti cenilca nisi videl ne pomeni, da cenitve niso opravili. Na tak ali drugačen način. Konkretno v tvojem primeru je bil rezultat še ena hipoteka kot dodatna garancija odplačila. Job done.

Kot drugo, cenilec še kako ima kaj "pametovati", saj stvar ni tako preprosta kot si jo razlagaš ti s prodajno ceno. Ravno tako stališče, kot ga zagovarjaš, namreč, da je pomembna prodajna cena in ne dejanska vrednost nepremičnine, je privedlo do kolapsa nepremičninskega trga v ZDA. Vrednost nepremičnin, kot najbrž veš, niha. Tudi pri nas je vrednost nepremičnin nižja, kot je npr bila pred 10 leti. Če ti kredita ne odplačaš, se banka poplača s prodajo nepremičnine. Če je vrednost le-te nižja od tebi danega posojila, banka crkne.
No, tu nastopi cenilec.

S57BMU · 12. jun 2014

Da si malo sposodim temo: kaj pa če je prodajalec stanovanja stanovanjsko podjetje in je kupec dolgoletni najemnik tega stanovanja? To je verjetno še najenostavnejše?

Lp.

crnobog · 12. jun 2014

Tudi jaz imam hipoteko brez cenilca. Kreditov imam za cca polovico vrednosti. Od vseh bank ki sem jih obhodil v procesu iskanja kredita, je samo Probanka neomajno zahtevala cenitev, kar bi me takrat stalo dodatnih 600€. Za nlb se ne spomnem točno, ker itak nismo prišli do kakih resnih pogovorov. To je bilo leta 2010.

jello · 12. jun 2014

Domač gor, domač dol, vidim da teorija ti šepa, praksa je španska vas, filozofija pa....

Za stanovanja (oziroma natančneje stanovanjske kredite fizičnim osebam) se večinoma ne zahteva cenitev, oziroma se jih zahteva samo nad določen znesek kredita oziroma nad določeno razmerje. Tako je pri večini, konkurenca dela svoje,.....isti trenutek ko bi banka kar na počez za vsak drekec zahtevala cenitev, ki jo povrhu še plača stranka si odreže en lep konec pogače, pri stanovanjskih kreditih pa se zaenkrat še dobro služi in krediti so dobro zavarovani.
Za vrednotenje zavarovanj se pri stanovanjih uporablja več vrednosti, največkrat kar kupoprodajna pogodba, drugače pa še gursove cenitve in cene iz gursovih letnih poročil (ki so osnova, potem pa jih banke prilagodijo še glede na standard, kvadraturo, lokacijo, tip nepremičnine....). Pri zastavi drugih (poslovnih) nepremičnin je zgodba malo drugačna. Tam že regulativa (Basel II, CRR, MSRP) zahteva uporabo priznanih cenilcev, frekvenco vrednotenja,.....

Dwayne · 12. jun 2014

Cenitev je opravljena, na tak al drugačen način. Če boš kupoval bajto, si boš lahko z gursovo cenitvijo rit obrisal. Banka bo poslala cenilca. Ne pogovarjamo se "vsakem drekcu". Če se pa menimo o nizkih kreditih pa je možno, da ti kreditni odbor na podlagi cenitve gursa odobri kredit. Seveda, če je cenitev gursa realna. V tem primeru ti cenilca ne bojo pošiljali.

jello · 12. jun 2014

Tako CRR uredba kot stališče Banke Slovenije je da se za stanovanjske nepremičnine do 500k kot podlaga za vrednotenje lahko uporablja posplošena tržna vrednost (določena z uporabo množičnega vrednotenja - temu ustreza GURS metologija). Če temu lahko rečemo nizko glede na to da govorimo o fizičnih osebah naj vsak sam presodi..... Kreditni odbor ne bo nič presojal, za te stvari so v vseh bankah jasno postavljena pravila in če ni po pravilih na kreditni odbor niti ne pride.

Seveda pa banka pride v vsakem primeru nepremičnino pogledat. Ampak tisto ni cenilec, ampak referent, ki preveri dejansko stanje potem pa se (spet po jasno določenih pravilih) naredijo odbitki/pribitki na izhodiščno vrednost (GURS, kupoprodajna, primerljive transkacije,....).

Stroški nakupa stanovanja

Fizikalc

Guru

Fizikalc

Guru

Guru

majski hrošč

Guru

Guru

Pripravnik

majski hrošč

majski hrošč

Pripravnik

Guru

Guru

Pripravnik

Pripravnik

Guru

Guru

Pripravnik

Guru

Podobne teme