Investicija v stanovanje za oddajanje

AvtoFun

Guru
29. dec 2007
18.412
2.425
113
Ja AMPAK sandra te bo vprašala kaj če Rusija napade Slovenijo ker smo razglašeni za neprijateljsko državo in takrat tukaj ne bo turizma? Si predstavljaš. Riziko.
 
  • Haha
Reactions: sandra

Generik

Guru
14. maj 2011
3.889
1.272
113
Glejte to, počelo je... ko bo panika bo samo še padalo.
1662051509505.png
 
  • Wow
Reactions: sandra

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
15.177
7.020
113
Kupiš 2 stanovanja ( studio/garsonjera ) v Piranu in si greš BNB . Nočitev ti je 100€ , na leto imaš zagotovo lahko med 150-200 dni polno
Od oktobra do junija pa lahko imaš študente ki pa tudi plačajo okrog 450€ + stroški na enoto
Koliko AirBnb-jev upravljas? TO ni oddajanje ampak je storitev s področja hospitalytija, ki za seboj potegne stroške ki jih pri navadnem oddajanju ni. Poleg tega je pri tvojem optimisticnem izracunu letni bruto promet 40k EUR. Ko odstejeva 13-20% ki ji vzame AirBnb (pa pazi, domnevava da nisi DDV zavezanec, sicer si se DDV odbij, ker airbnb-ja ne zanima kako ima to urejeno slovenija, 100 eur je 100 eur na noc), ti ostane npr 34800 EUR. Da bos imel dobre ocene, bo pomembno da tudi prenovis stanovanje, to te bo stalo cca 100k EUR (lahko greva v zelo globoko debato ali bo res 100k ampak verjami da ne govorim na pamet), dvosobno stanovanje na dobri lokaciji (spet pomembno za dobre ocene) pa te bo v piranu komot stalo 300k EUR. Govoriva o 400k vlozka, letna EBITDA je 34800 EUR, torej tvoj donos pred davki je 8,7%. Pod pogojem da ti bo stimalo ciscenje, sprejem gostov, njihove kaprice itd. Pa davkov se nisi placal.

To je lahko cist ok zgodba, ampak 8% se da tud z indeksnimi skladi dosegat pa ne rabis nic delat.

Sam bi se raje sel AirBnb, ker me te zadeve veselijo, je pa dalec od tega, da kupis, naredi AirBnb in potem dinarcki kar letijo na kup.
 

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
15.177
7.020
113
Recimo, da bi hotel parkirati 200-250.000 evrov v neko dolgorocno investicijo in se zavarovati pred inflacijo.

Ali ima kdo izkusnje v Ljubljani?

Od oddajanja se plača dohodnina ali 25%? Ali lahko oddajo stanovanje nekdo brez drugih dohodkov (npr otrok) in potem plača manj davka, ali plača davek njegov zakonit zastopnik?
Koliko lahko racunam mesečno za cca 50 m2 dvo ali dvo in pol sobno stanovanje v Šiski ali Bežigradu.
Kakšni so davki ob prodaji čez 10-15 let?

Katere so slabe strani oddajanja

Evo se mojih 5c. Ustanovis podjetje, kupis stanovanje in ga oddajas. Davek je 19% (na dobicek). Najemnina 600-800 EUR odvisno kako stanovanje, kje tocno in ali ima zagotovljeno parkirisce.

Ce bos prodajal cez 10-15 let bo davek 19% (pod pogojm da ne bodo spreminjali davka na dobicek pravnih oseb), davcna osnova pa je razlika med prodajno ceno in bilancno vrednostjo v poslovnih knjigah (ki bo na zacetku toliko kot bos dal za stanovanje, nato pa bo padala zaradi amortizacije). LAhko pa naredis tako da je razlika minimalna, ostalo pa kupe da na roke (ce ze hoces mal goljufat drzavo). Ob prodaji v vsakem primeru (trenutno) placas tudi davek na promet nepremicnin (2%).

Glede na to da zelis parkirat denar te najemnina niti ne skrbi oz zelis da pokrije inflacijo. Stanovanje pa le oddaj, ze zato da nekomu omogocis da zivi na svojem, ker je stanovanj premalo.
 

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
15.177
7.020
113
Zagotovo je kar nekaj soforumasev ki ti to lahko razlozijo bistveno bolje kot jaz, npr uncle_sam ... ampak ze tvoj drugi link se mi zdi da ti zelo veliko pove.

torej ti kupujes delnice sklada, ki kupuje delnice podjetij, ki so del borznega indeksa... zelo preprosto - kupujejo delnice npr 500 "najboljsih" podjetij. In posledicno se vrednost teh delnic premika zelo usklajeno z borznim indeksom, ker je nabor kopija nabora, na podlagi katerega se giblje indeks.

In ce npr amerisko gospodarstvo raste...in se vrednost teh 500 podjetij poveca za 10% se bo tudi vrednost tvoje delnice sklada, povecala za 10% ker ima sklad v lasti tocno ta nabor delnic.

Pol mas pa lahko ETF, ki kupuje samo delnice naftnih podjetij itd...

prednost je, da ko rabis denar, preprosto prodas delnice etf-a in je to to, ni izstopnih provizij itd...

Seveda, ko gre gospodarstvo dol, gre tudi vrednost etf-a dol...

upam da sem ti kakorkoli pomagal
 
  • Všeč mi je
Reactions: javr

javr

Guru
6. dec 2011
1.903
1.152
113
ker je naslov teme "Investicija v stanovanje za oddajanje" - ali obstaja v Sloveniji REIT ? Če prav razumem tale zapis, je to nekaj podobnega kot "ti kupujes delnice sklada, ki kupuje delnice podjetij, ki so del borznega indeksa", s tem da pri REIT kupuješ delnice sklada, ki oddaja v najem stanovanja, hotele, skladišča, pisarne, itd. Torej lahko avtor naslovne teme za 250.000€ kupi stanovanje v fizični obliki in ga oddaja v najem, ali pa delnice REIT sklada ki dela isto. Razlika je v tem da če gre vse k vragu, bo stanovanje še zmeraj stanovanje, delnice pa bodo ničvreden papir. Tako nekako ?
 

ribicija

Guru
4. sep 2007
2.397
1.399
113
Ne ravno, saj v SLO nimas nekega sklada, ki bi se to sel in poleg tega se kotiral na borzi. Isci v tujini ;)
 

javr

Guru
6. dec 2011
1.903
1.152
113
nekje sem zasledil da je pred kratkim šel na SLO borzo en tak sklad, ali da je en tak sklad kupil eno veliko zgradbo v LJ... mogoče Delovo stolpnico?
 

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
15.177
7.020
113
V nekih idejnih zasnovah je neka podobna zadeva ampak ne vem ce bo kdaj ugledala luc sveta. Sicer mas take sklade v tujini, v sloveniji mislim da ne
 

Generik

Guru
14. maj 2011
3.889
1.272
113
Zagotovo je kar nekaj soforumasev ki ti to lahko razlozijo bistveno bolje kot jaz, npr uncle_sam ... ampak ze tvoj drugi link se mi zdi da ti zelo veliko pove.

torej ti kupujes delnice sklada, ki kupuje delnice podjetij, ki so del borznega indeksa... zelo preprosto - kupujejo delnice npr 500 "najboljsih" podjetij. In posledicno se vrednost teh delnic premika zelo usklajeno z borznim indeksom, ker je nabor kopija nabora, na podlagi katerega se giblje indeks.

In ce npr amerisko gospodarstvo raste...in se vrednost teh 500 podjetij poveca za 10% se bo tudi vrednost tvoje delnice sklada, povecala za 10% ker ima sklad v lasti tocno ta nabor delnic.

Pol mas pa lahko ETF, ki kupuje samo delnice naftnih podjetij itd...

prednost je, da ko rabis denar, preprosto prodas delnice etf-a in je to to, ni izstopnih provizij itd...

Seveda, ko gre gospodarstvo dol, gre tudi vrednost etf-a dol...

upam da sem ti kakorkoli pomagal
Tezava je, da zaradi mifid2 navadni smrtniki vec ne moremo kupovati ameriskih ETFjev in moramo iskati alternative v evropi, kjer pa je nabor zelo omejen.
 
  • Všeč mi je
Reactions: uncle_sam

erikson

Guru
25. avg 2007
22.358
6.146
113
Kaj vse se spomnijo.


"Besen sem kot ris," nam je napisal bralec, ki je na razpisu stanovanjskega sklada za neprofitna stanovanja na Brdu izvisel, čeprav ima dva majhna otroka. Pred dnevi je na portalu nepremicnine.net našel oglas, v katerem nekdo stanovanje, ki ga je dobil na razpisu, oddaja naprej. Luksuzno opremljeno stanovanje (stanovanjski sklad je oddajal neopremljena stanovanja) je ponujal za 1250 evrov mesečne najemnine, kar je 400 evrov več, kot bi moral sam plačevati stanovanjskemu skladu. Jezni bralec je z oglasom seznanil tudi Stanovanjski sklad Republike Slovenije. "Oddaja stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika predstavlja grobo kršitev najemne pogodbe ter krivdni odpovedni razlog. V kolikor se ugotovi, da najemnik krši najemno pogodbo, Stanovanjski sklad RS ravna skladno z določbami Stanovanjskega zakona, Splošnimi pogoji za oddajo stanovanj v najem ter najemno pogodbo in sproži ustrezne postopke," so nam odgovorili na stanovanjskem skladu in dodali, da v tem konkretnem primeru niso podali soglasja.
 

Jabe

Guru
1. okt 2007
13.930
6.560
113
se pravi pridobi soglasje, kar je možno, če ne bo oddajal za več kot 850€. Pa ne bo, pa je... bo pa 850€. Če bi novi najemnik rad črno na belem, da plačuje 1250€, bo pa 850€ najem stanovanja, 400€ pa uporabnina premičnin, ker je bilo pač treba stanovanje opremiti. Stanovanjski sklad naj raje preveri kako razpise sestavlja in se iz tega nauči, kako točno je tale in bržkone še nebroj drugih obvozilo, da se naslednjič ogne tem zgodbam in pridejo do stanovanj tisti, ki jih rabijo. Seveda bo pa vedno kdo obvozil, ne moreš sestaviti tako, da nekdo ne najde načina.
 

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
15.177
7.020
113
Sam sem mnenja da bi morali uzakoniti novo kaznivo dejanje “goljufija pri socialnih transferjih” in ti neprofitni najemi bi morali spadat pod to. In ce te dobijo pri tem gre za pol leta sedet. Pa da vidimo junake. Sicer so pa lepa stanovanja, sem bil v enem na obisku