Nakup parcele, na kaj biti pozoren?

mayk · 18. jan 2016

Imam možnost kupiti zanimivo parcelo, na kateri bi čez par let lahko postavil hišo. Je zazidljiva, komunalno opremljena in z vsemi priključki.
Prodaja se preko agencije in so mi že rekli, da kupec plača 2% provizije za posredovanje. Ne plača to ponavadi prodajalec oz. se razdeli fifty fifty?

Na kaj je vse potrebno biti pozoren pri nakupu? Kaj naj vse vprašam, da ne bo kasneje kaj narobe, ko bo prepozno, če kupim?
Se gre pa za skupno 2 parceli, od katerih je ena večja, okoli 750 m2 na kateri bi stala hiša in manjša, ki pa je dovozna pot in od nje ne bi imel nič, je pa na to parcelo v ZK vpisanih kup enih služnosti (za hojo, dostop sosedov, ...).Prilagam sliko.

Ali se na parcele plača kak davek? Te manjše parcele sploh nebi rabil, še posebej, če bom z njo imel samo dodatne stroške in pa nič od nje. Ti mora za služnost parcele nekdo plačati?

Pbutec · 18. jan 2016

O nategunstvu nepremičninskih agencij smo že precej debatirali.

Agencijo plača tisti, ki jo je najel in tudi koristi njene storitve ... v tem primeru predvidevam, da je to prodajalec. V kolikor bo ogled nepremičnine preko prodajalčeve agencije, pazi da že v štartu ti ne podturijo za podpisat kak dokument (oni temu velikokrat rečejo potrdilo, da si si ogledal nepremičnino, da agent kao dobi potne stroške), ker se zna zgoditi da boš podpisal klavzulo, da v primeru nakupa te nepremičnine, oni od tebe kasirajo provizijo. Pa po drugi strani še od prodajalca.

Pa preden greš v nakup, preveri kaj se na tej parceli sploh lahko gradi ... da ne boš z dolgim nosom kasneje.

gr69 · 18. jan 2016

Preden karkoli drugega - kako je urejen dostop do "ta velike" parcele?

mayk · 18. jan 2016

dostop preko te tamale, v bistvu se držita skupaj, le jaz sem ju narazen skiciral. Dostop do tamale je pa po javni cesti.
In na to tamalo, imajo v ZK vpisano služnost tudi drugi.

telex · 18. jan 2016

Je bistvena razlika, če si lastnik zemljišča ali imaš na njem zgolj služnost. Služnost se lahko omeji, se lahko ukine, se lahko spremeni, se lahko... Lastnina pa je zgolj lastnina.

Če imaš možnost postati lastnik dovozne poti in ti je to hkrati edini način dostopa do parcele potem nimaš kaj razmišljati. Še več, sploh ne kupi večje parcele, če ne dobiš poleg tudi dovozne poti.

PS- sigurno lahko za služnost tudi kaj iztržiš. Nenazadnje je potrebno cesto tudi vzdrževati. Je pa malce težje kaj iztržiti, ko je služnost že vpisana v zemljiško knjigo.

alkoholik · 18. jan 2016

torej boš kupil "cesto" da boš prišel na taveliko parcelo... razen stroškov z malo ne bo biznisa... jo pa lahko enkrat poturiš občini.

pred nakupom raje preveri kaj ti šiba na gradbeni parceli in če je dovoljena gradnja!

mayk · 18. jan 2016

Tako nekako, mala parcela pride zraven v paketu in me je v bistvu samo zanimalo, če imam lahko kasneje z njo še kake dodatne stroške kot so kaki letni davki itd. Zraven tavelike parcele je še ena hiša in ta sosed ima v ZK vpisano služnost na mala parcelo, da lahko dostopa do hiše. Ostale služnosti so, hoja, nujna vožnja, ...

Parcela izgleda ok in je zazidljiva, imam pa namen pridobiti še lokacijsko informacijo za namen gradnje, da se točno vidi kaj pa kako se lahko gradi na tej parceli.

gr69 · 18. jan 2016

Pa preveri ali sta parceli drugih bremen prosta.

Mene sta pred nekaj leti dva preužitka "prestrašila" - preužitek je veljala za eno "teti" in njeni hčeri. "Teta" bi bili danes stari 110+ - hčerki pa tudi čez 90. Pa še odšli sta v svet. Pa po priimkih se jih noben ne spomni - se ljudje na vasi kličejo pač samo "po domačih imenih" - še priseljenci so dobili "imena" po domačijah na katerih sedaj živijo.
Enega preužitka sem se rešil, ker se je našel mrliški list, ker se dotična k sreči ni preselila izven meja bivše Juge in se je našel vpis v knjigi umrlih.
Ta druga pa je tudi šla v svet - "menda v Avstrijo" - sem hotel sprožiti postopek razglasitve umrle osebe. K sreči smo se še v družbi pogovarjali in se je ena precej starejša gospa spomnila, kdo je "tista" in da je nečakinja skoraj soseda. Šel vprašat kako kaj njena teta - pa zvedel, da je pri svojih 90 še kar poskočna - samo v Slovenijo ne hodi na obiske.
Še dobro, da nisem sprožil postopka. Sedaj pač čakam - ko boi prišel čas bom pač pridobil še en mrliški list in dal zbirsati služnost.

Aja - pa prišli gor, ker je notar opravil delo kot se šika - celo "zahteval" je, da se v pogodbo zabeleži, da sem kot kupec vedel kaj in s katerim "bremenom" kupujem.

Pri agencijah pa dvomim, da se kdo potrudi - zato pa sam preveri.

gr69 · 18. jan 2016

Aja - pa obdavčen boš, ko bo nepremičnski zakon sprejet. Do takrat boš samo plačeval nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča.

Pa da ne bo panike - če je res vrisana cesta tega se ti ne bo kaj poznalo na celotnem davku.
Se pa taka stvar rešuje tako, da se cesta "da" občini - vendar v tvojem primeru, dvomim, da jo bo občina hotela glede na to, da je dovozna samo za dve parceli.

MojcaPokraculja · 18. jan 2016

mayk, glede na tvoja vprašanja (in ločeno risanje parcel, ki se v realnosti držijo skupaj) je zaznati, da nisi uk na tem področju, zato je priporočljivo poiskati pomoč nekoga, ki je (odvetnik, notar, nepremičninar ki mu zaupaš ipd).

Kot prvo, zakonsko določena maksimalna provizija za agencije je 4% (+DDV). V tvojem primeru je povsem verjetno, da prodajalec plača 2% in kupec 2%.

Kot drugo, agenciji se lahko izogneš, če ugotoviš, kdo je prodajalec (lastnik) in stopiš direktno do njega. Te podatke se da dobiti iz javno dostopnih baz (odvisno od tega v kateri občini leži parcela: baze kot so PISO, iObčina), dostop do zemljiške knjige je tudi brezplačen. Tam lahko tudi sam preveriš morebitne služnosti in hipoteke, lastniška razmerja ipd.

Kot tretje, služnost je dvorezen meč: kot lastnik moraš tistemu, ki ima na parceli služnost vedno omogočati koriščenje služnosti (prost prehod, vzdrževanje cestišča ipd). Torej imaš ti kot lastnik cel kup obveznosti in bolj malo pravic. Tisti ki ima služnost ima pa cel kup pravic pa skoraj nič obveznosti. Poleg tega je že obstoječe služnosti težko izbrisati (odvisno od situacije).

Kot četrto, kot so že omenili, potrebno je dvigniti lokacijsko informacijo. Preveriti je tudi potrebno, kot kaj je klasificirana manjša parcela (gre res za dovozno pot, ali gre npr. za navadno zazidljivo zemljišče?)

V glavnem, variacij pri nakupu nepremičnine je nešteto. Odločitev za nakup te pa lahko spremlja vse življenje, vredno je temeljito premisliti. In kot rečeno, jaz bi na tvojem mestu poiskala pomoč strokovnjaka (verjetno odvetnika, ki se ukvarja z nepremičninami), ker kaj pa je (ne vem, ugibam) 200 EUR v primerjavi s celotno investicijo?

Mirko · 18. jan 2016

Zraven tega pokliči še enega projektanta naj ti preveri kako je s pridobitvijo soglasij in priključkov. Če en sosed ne pusti služnosti čez njegovo parcelo na primer za elektriko ali kanalizacijo se ti lahko začetek gradnje zamakne za X let ali imaš pa ogromen strošek to pripeljat od drugod. Če je zadeva sumljivo ugodna je lahko kje kakšen podoben catch.

softi · 18. jan 2016

od kdaj se pa v ZK vpisana služnost lahko ukine, spremeni?

kroja · 18. jan 2016

recimo s tem da se obe stranki (upravičenec sluznosti in lastnik ) sporazumno tako odločita.

ali nekateri drugi razlogi: http://www.slonep.net/vodic/zemljiska-knjiga/?view=vprasanja&direct=2906

in na podlagi nove pogodbe kjer se dogvorita da se služnost prekine, se ta sprememba vpiše v ZK in takrat dejansko preneha sluznost.

nekako tako po logiki.

softi · 18. jan 2016

in če je to edini dostop?
prekiniti služnost brez soglasja je težko, v primeru edinega dostopa pa še težje.

kroja · 18. jan 2016

Ko enkrat daš služnost sosedu za svojo pot, potem res ne moreš kaj dosti naredit. Mogoče se lahko zmenita za nek določen čas ali pa pač daš sosedu služnost poti v korist vsakokratnega lastnika hiše, ki ima dostop preko tvoje poti (če bo sosed, ki bo uporabljal to tvojo pot nekoč svojo hišo prodal in bo tvoj sosed nekdo drug)

Tko nekak.

Rikolus · 19. jan 2016

Pa to je tudi treba vedet, da sluznostna pravica mora biti napisana na lastnistvo parcele in ne poimensko. Ker ce v ZK pise, da Joze ima sluznostno pravico na tej parceli, ta sluznost ni prenosljiva.
Ko bo enkrat Joze svojo parcelo prodal, lahko novi lastnik zgubi sluznost.

Hanzi · 19. jan 2016

Saj ponavadi se pise tako kot je kroja napisal - vsakokratni lastnik

mayk · 19. jan 2016

Citat:
Uporabnik MojcaPokraculja pravi:
mayk, glede na tvoja vprašanja (in ločeno risanje parcel, ki se v realnosti držijo skupaj) je zaznati, da nisi uk na tem področju, zato je priporočljivo poiskati pomoč nekoga, ki je (odvetnik, notar, nepremičninar ki mu zaupaš ipd).

Kot prvo, zakonsko določena maksimalna provizija za agencije je 4% (+DDV). V tvojem primeru je povsem verjetno, da prodajalec plača 2% in kupec 2%.

Kot drugo, agenciji se lahko izogneš, če ugotoviš, kdo je prodajalec (lastnik) in stopiš direktno do njega. Te podatke se da dobiti iz javno dostopnih baz (odvisno od tega v kateri občini leži parcela: baze kot so PISO, iObčina), dostop do zemljiške knjige je tudi brezplačen. Tam lahko tudi sam preveriš morebitne služnosti in hipoteke, lastniška razmerja ipd.

Kot tretje, služnost je dvorezen meč: kot lastnik moraš tistemu, ki ima na parceli služnost vedno omogočati koriščenje služnosti (prost prehod, vzdrževanje cestišča ipd). Torej imaš ti kot lastnik cel kup obveznosti in bolj malo pravic. Tisti ki ima služnost ima pa cel kup pravic pa skoraj nič obveznosti. Poleg tega je že obstoječe služnosti težko izbrisati (odvisno od situacije).

Kot četrto, kot so že omenili, potrebno je dvigniti lokacijsko informacijo. Preveriti je tudi potrebno, kot kaj je klasificirana manjša parcela (gre res za dovozno pot, ali gre npr. za navadno zazidljivo zemljišče?)

V glavnem, variacij pri nakupu nepremičnine je nešteto. Odločitev za nakup te pa lahko spremlja vse življenje, vredno je temeljito premisliti. In kot rečeno, jaz bi na tvojem mestu poiskala pomoč strokovnjaka (verjetno odvetnika, ki se ukvarja z nepremičninami), ker kaj pa je (ne vem, ugibam) 200 EUR v primerjavi s celotno investicijo?

Hvala za nasvete mojcapokraculja. Sicer nisem ravno strokovnjak na tem področju, sem se pa nekaj stvari znal pozanimati. Lastnika sem našel v zapisu ZK, ravno z razlogom, da se izognem agenciji in se z njim pogajam, a je to neki 90 letni moški, tko da se moram z agencijo pomeniti kako je s tem, če to sploh on prodaja ali njegovi dediči...potem ni vse ok, saj ni še urejeno dedovanje in nov zapis v ZK.

Tako sem preveril tudi vse služnosti na zemljišču in ravno to me skrbi kot si napisala glede vzdrževanja in stroškov dovozne poti. Isto sem pomislil, da bodo s tem samo stroški in se moram pozanimati kdo to sploh vzdržuje, ker cesta je makadam in dobro vemo v kakšnem stanju je taka cesta po dežju/snegu.

Brez lokacijske informacije za namene gradnje itak ne mislim nič prej načrtovati. Zaenkrat so samo ogledi in zbiranje informacij.

Ima pa baje parcela vse priključke, vodo, elektriko in komunalo, tko da je potrebno tudi to preveriti kje dejansko so te priključki in ali bo potrebno vleči to prek kake druge parcele.

softi · 19. jan 2016

mogoče ne bo treba vleči, a niso priključki in boš plačal priključke.

komunala je tri nivojska
ni nič na parceli
je na parceli vod
je na parceli priključek.

alkoholik · 19. jan 2016

služnostne poti ti ravno ni potrebno vzdrževat (če je ne uporabljaš seveda... če jo, boš pač v lastno dobro zadevo rihtal)... upaj da jo občina odkupi...

drugače pa če ima parcela vse priključke lahko preveriš na komunali/elektro.

kje pa je ta parcela? če v LJ se priporočam za zemeljska dela...

Nakup parcele, na kaj biti pozoren?

Pripravnik

Priponke

100. registrirani uporabnik

Guru

Pripravnik

Fizikalc

RudolF

Pripravnik

Guru

Guru

Pripravnik

Fizikalc

asfalter

Pripravnik

asfalter

Pripravnik

Fizikalc

Guru

Pripravnik

asfalter

RudolF

Podobne teme