Mislim, da se tu ne rabi financiranja (razen, če se vzame, ker se pri tem poslu pač vzame, ne vem...). kovid sem mislil cene materiala prej/potem.
gibanje cen stanovanj v prihodnosti
- Ustvarjalec teme jtfc
- Začetni datum
Skoraj nihce nima 20 mio prostih sredstev s katerimi caka da bo zacel nekje gradit. En najmocnejsih investitorjev v LJ (in po sloveniji) ima cca 80 mio prostih sredstev v vseh povezanih podjetjih pa se njemu banke tezijo zakaj denar prosto lezi.
s tem da je tako “mocnih” malo. Imas se tuje sklade, ki pa s slovenijo nimajo posebno dobrih izkusenj (poisci na netu clanek kjer corwin pojasni da so 7 let cakali od nakupa zemlje do prve zasajene lopate na gradbiscu).
pa tudi izjava od izoliranca v smislu da je samo vprasanje za katero tretjino uporabis financiranje je netocna. Ce predpostavljamo da je ena tretjina projekta dobicek potem lahko financiranje uporabis samo za eno od prvih dveh tretjin (parcela ali gradnja). Kar pa spet ni tocno ker predpostavljamo da je strosek parcele in gradnje enak. V tem primeru bi investitor imel 50% lastne udelezbe na financiranju. Kar skoraj nikoli nima, sploh pa ne pri projektnih kreditih. Bolj ko te ima banka rada (torej boljso kot imas boniteto) manjso lastno udelezbo potrebujes.
Apollo8 sicer se izogibam polemiziranju s tabo, ker večinoma vse veš, ampak moja replika je šla na tole:
BTW, znanka pravi (doma podjetje za gradnjo) 1/3 parcela, 1/3 gradnja in 1/3 dobiček - ne vem, če blo to pred covidom ali po njem.
In še enkrat, če rabiš financiranje (in tu se strinjava, da "noben" ne gradi s svojim denarjem) in želiš dat 1/3 za vsako od naštetih stvari, ga moraš nekam vtaknit, torej poceni parcela + financiranje = 1/3 ALI poceni gradnja + financiranje = 1/3 ALI manjši dobiček + financiranje = 1/3. Seveda so tu vmes še vsi odtenki sive, ampak v principu je to tako.
BTW, znanka pravi (doma podjetje za gradnjo) 1/3 parcela, 1/3 gradnja in 1/3 dobiček - ne vem, če blo to pred covidom ali po njem.
In še enkrat, če rabiš financiranje (in tu se strinjava, da "noben" ne gradi s svojim denarjem) in želiš dat 1/3 za vsako od naštetih stvari, ga moraš nekam vtaknit, torej poceni parcela + financiranje = 1/3 ALI poceni gradnja + financiranje = 1/3 ALI manjši dobiček + financiranje = 1/3. Seveda so tu vmes še vsi odtenki sive, ampak v principu je to tako.
Obicajno o stvareh o katerih podajam mnenje ali (obcasno) razlago dejansko nekaj vem. In sem razumel na kaj si repliciral, vendar ocitno narobe razumel kaj si zelel povedat, priznam pa da mi je zadnja razlaga se najmanj jasna.
Da pa bom bolj konstruktiven pa stevilke iz tekocega projekta pa lahko od tu naprej debatiramo - ocenjen strosek projekta 400k, lastna udelezba s parcelo v vrednosti 30% tega. Pricakovan promet iz prodaje cca 850k. Torej ce ne bo presenecenj 450k dobicka pred davkom. In ker gre vedno nekaj narobe bo verjetno 350k. Torej razpon dobicka med 87.5% in 112.5%. Financiranje z dvoletnim moratorijem in OM 2.6 + 6M euribor.
Da pa bom bolj konstruktiven pa stevilke iz tekocega projekta pa lahko od tu naprej debatiramo - ocenjen strosek projekta 400k, lastna udelezba s parcelo v vrednosti 30% tega. Pricakovan promet iz prodaje cca 850k. Torej ce ne bo presenecenj 450k dobicka pred davkom. In ker gre vedno nekaj narobe bo verjetno 350k. Torej razpon dobicka med 87.5% in 112.5%. Financiranje z dvoletnim moratorijem in OM 2.6 + 6M euribor.
Ja, ti zacnes crpat financiranje z gradbenimi deli. In v dveh letih zakljucis in prodas stanovanja. Ce ti npr prodaja ne gre (je pa zgrajeno), ti potem banke lahko podaljsujejo financiranje (kar stane in je vedno drazje) oz same prevzamejo prodajo (ce mas nerealne zelje kok hoces dobit za stanovanje). Pri zelo velikih projektih lahko kot del pogodbe zahtevajo da je njihov zaposlen del tima ki odloca o prodaji itd…
Veliko kar vidim v okolici so pozidane zadnje luknje, ozke parcele, direkten pogled na avtocesto (s hrupom) in s (pod)standardnimi materiali zgrajeni človeški čebeljnaki. Se ne čudim, če prodaja ne gre.
Mene bi osebno bolj zanimalo gledati lepe parcela, kjer lahko za več denarja postaviš to kar ti (potencialnim kupcem) je všeč (2-3 enodružinske hiše) In imaš kupce od začetka “on board”. Pa naj oni nosijo financiranje….
Na gradnjo za trg se ne spoznam, ampak 100% dobički se mi pa zdijo previsoki. Ampak ja, če smo potrošniki to pripravljeni plačevati, potem je že prav tako.
In sedaj razumem znanca gradbinca, ki je na kavi komentiral, da včasih se je računalo koliko ur se bo za kaj porabilo, koliko materiala bo šlo, nekaj malega rezerve... Trenutno pa da gre vse po sistemu: Pogledaš levo, pogledaš desno in butneš eno ceno. Kalkulacije pa samo na približno, ker itak je vedno toliko rezerve, da ne moreš zgrešiti.
In sedaj razumem znanca gradbinca, ki je na kavi komentiral, da včasih se je računalo koliko ur se bo za kaj porabilo, koliko materiala bo šlo, nekaj malega rezerve... Trenutno pa da gre vse po sistemu: Pogledaš levo, pogledaš desno in butneš eno ceno. Kalkulacije pa samo na približno, ker itak je vedno toliko rezerve, da ne moreš zgrešiti.
To je ko gradbinci investitorjem nazigajo cene. Ce si ti investitor bos moral narest kalkulacijo ker te bo po njej tudi banka vprasala preden bo od sebe dala kakrsnakoli sredstva.
V Sloveniji ni vec veliko prostih parcel. Posledicno jih lastniki prodajajo po zelo visokih cenah. Tudi na lepih parcelah se gradi, so pa potem cene toliko visje.
Trenutno na manjsih projektih ne rabis nikogar on board ker se vse proda - vprasanje je samo po kaki ceni. In tezavo s prodajo imajo prodajalci ki enostavno postavijo previsoko ceno. In ce bos ga s previsoko ceno predolgo sral te bo v popust prepricala banka ki zadevo financira. O tem sem pisal.
ce pa zelis o cebelnjakih - ljudje kupujejo stanovanja v stolpnicah, ki se bodo ob prvem vecjem potresu vse podrle. Pa to nikogar ne skrbi. Tebe npr skrbi hrup z avtoceste. Kdor isce bo povsod nasel nekaj kar ni popolno.
ampak to je slovenija - po eni strani vsak dan nov clanek kako je premalo stanovanj, po drugi pa v bistvu tudi gradnja novih ni ok ker pa niso lepe parcele.
Kdo bi razumel…
Vsakemu samostojna hiša ob gozdu....
aja ne, sa samostojno hišo je preveč dela, pa ob gozdu so protem problem divje živali, pa avtobus je sigurno deleč...
Airbnb, pejt domov!
Zahtevamo ustrezno regulacijo kratkoročnega oddajanja nepremičnin!
Katastrofa kakšne bedarije financira EU.Airbnb, pejt domov!
Zahtevamo ustrezno regulacijo kratkoročnega oddajanja nepremičnin!www.airbnbpejtdomov.si
Mimogrede 500 dolgoročnih oglasov in 1.500 kratkoročnih - JA IN?
Ko bo 10 dolgoročnih in 1.500 kratkoročnih je to nek znak, pri 1/4 vs 3/4 pa je to pač stanje na trgu.
Hmmm koliko pa je airbnb v Halozah?
Mogoce pa tam kdo odda dolgorocno nepremičnino
Ali celo proda.
Po bolj normlani ceni kot v Lj.
Tale nakup/najem nepremicnine v Lj je se večji credni nagon kot postavitev SE, nakup kripta....
Mogoce pa tam kdo odda dolgorocno nepremičnino
Ali celo proda.
Po bolj normlani ceni kot v Lj.
Tale nakup/najem nepremicnine v Lj je se večji credni nagon kot postavitev SE, nakup kripta....
Airbnb poznam samo kot občasni uporabnik. Me pa zanima, kako je recimo s soglasjem za takšne zadeve v večstanovanjski stavbi? Nekako dvomim, da je ostalim lastnikom fino, da se jim vsak dan šetajo drugi turisti po objektu. Jaz bi iz tega izhajal, ko/če bi zadevo omejeval. V kolikor pa pač pridobiš soglasje za opravljanje dejavnosti in urediš vse potrebne papirje, pa ne vidim težave v tem.
