gibanje cen stanovanj v prihodnosti
- Ustvarjalec teme jtfc
- Začetni datum
Citat:
Uporabnik AvtoFun pravi:
Saj veš da ti ne bo šel nihče graditi bloka da bi imel 10% maržo?Zraven tega se dost novejših blokov poseda in zadaj so jamstva. Veš da ti ne bo nihče jamčil za 10%.
Ne vem ne. Kajti večina zaposlenih dela za 0% marže (plača in to je to), ne vlaga dodatno denar, če pa že vlaga nabrano od plače, je 10% kar lep donos. Jamstvo naj gradbinec vračuna v strošek, saj ve koliko ga stane glede na pretekle dogodke, bo že znal vkalkulirat ta riziko ali pa narest tako, da se ne poseda.
Oprosti ampak ti živiš v risanki. Ne moreš primerjati delavca in lastnikov podjetij. Kapital zahteva donos. Izgleda da si ti ostal še v Jugoslaviji kjer je bilo pomembno da je delo in če je bila pozitivna nula je bila že zmaga kajne? Če ne pa smo malo dokapitalizirali/doflikali a ne?
Smešno mi je ker si se očitno lotil gradnje in veš kak je postopek. Zraven tega pa mora investitor zadevo še spraviti v promet... razmisli v miru še enkrat če je ta tvoja z 10% bila res modra?
Je pa tako... razmišljam..... če praviš da lahko pod 1000€ narediš stanovanje na ključ, kjerkoli v LJ in verjetno v LJ tudi takšno stanovanje potem za med prodaš po 2000€+ m2 (saj vemo kaj dobiš v LJ za 2000€ kajne) mi je zelo zanimivo kdo bi se potem branil takšnega projekta kjer je po tvojem zagotovljen vsaj 100% donos na vložen kapital. Mislim da vseeno ni tako simpl ali...?
Citat:
Uporabnik AvtoFun pravi:
Oprosti ampak ti živiš v risanki. Ne moreš primerjati delavca in lastnikov podjetij. Kapital zahteva donos. Izgleda da si ti ostal še v Jugoslaviji kjer je bilo pomembno da je delo in če je bila pozitivna nula je bila že zmaga kajne? Če ne pa smo malo dokapitalizirali/doflikali a ne?Smešno mi je ker si se očitno lotil gradnje in veš kak je postopek. Zraven tega pa mora investitor zadevo še spraviti v promet... razmisli v miru še enkrat če je ta tvoja z 10% bila res modra?
Ne podcenjuj prosim, že kar nekaj let uspešno delam kot vodja na raznih globalnih projektih v mulltinacionalki iz najbolj kapitalistične države. Precejkrat enako trobim interno v firmi. Jebeš 50% kratkoročnega donosa, če si moral zaradi tega 20 delavcev odpustit in je servis do stranke slabši. Res visok donos se lahko greš samo tam kjer je vstopna bariera (začetni vložek) visoka ali pa imaš resno inovacijo (patent) v roki. Še to bo samo začasno držalo dokler te ostali ne ujamejo.
Ne kapital ne zahteva donosa. Zahtevajo ga njegovi pohlepni lastniki. In zakaj bi moral bi zahtevan donos gradbinca, ki ima 100$m kapitala v svoji firmi in delavca, ki je uspel prihranit 10k (ter ga vlaga na borzi) drugačen? Prvi hoče 50% da sploh iz fotelja vstane, drugi pa bo vesel če mu oplemenitijo teh borih 10k z 10% donosa letno?
Stavim, da bi za 10% marže spravil v promet bistveno bolje kot za 50%.
Citat:
Uporabnik AvtoFun pravi:
Ne pozabljam, to je alter mojstrom vse samoumevno in to je všteto v 10% marže
Očitno ti ne razumeš zadev. Gradbinec bo enako kot ostale firme začetni vložek (sredstva kot so stroji) amortiziral in je to pač vstopni strošek pred izračunom končne cene. Marža je čisti bruto donos na vložen denar.
Moja hiša je stala 1100 EUR/m2, pri čemer je tudi marža vseh pod-izvajalcev všteta.. Edino kjer sem privarčeval in ni všteto v ta znesek, je moje delo, strošek telefonskih klicev, vožnje na parcelo, čas, skratka organizacija in občasna koordinacija vsega skupaj. Kar tudi ne sme bit draga zadeva, če sem jo jaz ne-gradbinec zmogel ob vsem delu za zraven.
Citat:
Uporabnik Pbutec pravi:
No, trobiš že, samo imaš problem, da te noben ne posluša, predvsem pa ne gradbinci. Lahko ti trobiš, dokler drugim deliš nasvete in se ne gre za tvoj denar.
Delam za spodobno plačo, donosa na morebitno privarčevan kapital pa nimam, ne obračam denarja, nisem podjetnik, kar mi ostane je zlata rezerva za prihodnost, ko morda ne bom zdrav in toliko zmožen. Večino denarja gre itak za otroke in bivanje.
Mešaš pojme, tudi plača gradbinca, kolikor pač misli, da si zasluži, gre v strošek pred izračunom končne cene in dodano maržo. Spet če vzamem svoj primer, pri montažnem delu moje hiše, je bila tudi že vračunana plača direktorja in lastnika firme, ki je hišo naredila. In še vseh delavcev zraven.
Jaz samo pravim, da pričakovanja o 50% donosu na vložen kapital pač trg spregleda kot nerealna, pri tako enostavnem poslu kot je gradnja stanovanj. Pri toliko samogradenj v Sloveniji res ni težko imet vpogled v približno normalno ceno.
Tud jaz si ne bi mazal rok in raje zabavneje porabil čas in živce, če bi vedel da dobim isto zadevo na ključ za 10% dražje kot je stala mene. Za 50% se mi je pa še kako splačalo.
V MB vem konkretno za en "novejši" blok, pa čeprav je tudi ta že star 5 let, so imeli nabavno ceno na kvadrat dobrih 600, prodajalo se je po 1300, zdaj je cena slabega jurija.
Torej huda bogatija, če ne bi bilo takšnega hlastanja po dobičku, bi lahko bile cene veliko bolj normalne.
Torej huda bogatija, če ne bi bilo takšnega hlastanja po dobičku, bi lahko bile cene veliko bolj normalne.
Citat:
Uporabnik AvtoFun pravi:
Ja... ampak to je realnost. Zavira se gradnja? Kdo zavira gradnjo luksuznih 3 nadstropnih blokov? Mislim da enostavno izvajalcev/investitorjev ni. Zakaj jih ni pa ne vem. Problem je verejetno v tem da bi slovencelj imel novo luksuzno stanovanje na top lokaciji npr. v MB za 1500m2 in v LJ za 2500/m2. Ko je že nekdo omenjal Sernčevo v MB, celo večnost se že prodaja tam pod kalvarijo luksuzno novo stanovanje po 2k/m2. Kaj je tam prava cena? 1300-1400? No pa dajmo pametovat
Bom odgovoril o luksuzu - luksuznih stanovanj v MB in okolici NI. To kar se prodaja kot "luksuz" je samo malo višje povprečje. Primeri: dvigalo, parkirišče v kleti, marmornata fasada, troslojna zasteklitev, parket, varnostna vrata - lepo vas prosim kakšen luksuz neki.
Sernčeva: poglejmo zgodovino in kontest - kegljišče Konstruktorja in ena ali dve privat stavbe (se ne spomnim točno). Jasno, da so si svoje zemljišče "poračunali" čim dražje, potem najdražji projektivni biro - Komunaprojekt, gradnja s krediti brez lastnega denarj (prodaja "papirnatih stanovanj" in namesto da bi vračali kredit s slabimi pogoji so denar spičili v nekaj drugega), nabitih precej stanovanj v sosesko "social(nih)ističnih" blokov, marmor fasada, ki začne odpadat takoj po izgradnji, nepremičninski balon, ki je vmes počil, "nenormalna" kvadratura (špekuliram: 80m2 stanovanjske površine + 50m2 terase + klet + garaža - cena???), če mene vprašaš v tem trenutku 1300€/m2 puna kapa - še preveč, ampak se vedno "neumnež" najde, ki tako stvar kupi.
Kar se tiče novogradenj - kdo zavira? - cel sistem. Sesuli smo celotno "veliko" gradbeništvo, malo gradbeništvo rešuje država s subvencijami za energetsko učinkovitost. Banke dajo normalen kredit kupcem, investitorje pa skubijo in jih slečejo gate,...
In res je, matematika pri gradnji je qurba. Ugodna parcela v okolici MB s papirji in plačanimi prispevki 30.000€, hiša rohbau (podaljšana 3. faza) 300-400€/m2, finalizacija 450 pa gor €/m2, da ti vse delajo drugi!!! torej je vračunan njihov profit (ki pa je normalnih %) in prideš na 1.100 - 1.200€/m2 fiks fertik.
Zdajle mi edinole situla pade na pamet. Nisem bila sicer se tam, ampak baje je zgrajeno na nivoju - kvaliteta izvedbe. Je varčna, ima rekuperacijo in do neke mere posamezne instalacije. Tlorisi so smiselni. Če je vse to res, potem je to edino kar se lahko kliče nadstandardno, celo luksuzno...
To kar je na zadnji sliki je pa več ali manj luksuzna opremljenost. V luksuzno s stanovanje kot nepremičnino lahko navleces ikeo, pa zato stanovanje ni nič manj luksuzno...
To kar je na zadnji sliki je pa več ali manj luksuzna opremljenost. V luksuzno s stanovanje kot nepremičnino lahko navleces ikeo, pa zato stanovanje ni nič manj luksuzno...
Nazadnje urejeno:
V situli sem videl precej stanovanj pa tudi cene. Če odšteješ tiste navite v višjih nadstropjih se je na koncu dobilo spodobno stanovanje za okol 2500€ in tudi manj (v času ko so se s popusti prodajal). Pa so stanovanja res lepa (ok v nekaterih je postavitev neumna ampak kolikor za koga).
Danes ko spremljam cene vsakodnevno pa se skoraj vse 50+ let stare izbe prodajajo za 2k€ nekatere še za več.
Pozabljate nekako na tri glavne kriterije, ki določajo kaj je luksuzno (ne samo v sloveniji, oziroma drugje po svetu precej bolj kot v sloveniji):
lokacija, lokacija in lokacija.
Zato marmornato zlate štenge za 800 jurjev sredi ciganskega naselja niso luksuz.
lokacija, lokacija in lokacija.
Zato marmornato zlate štenge za 800 jurjev sredi ciganskega naselja niso luksuz.
.
