Upravnik stavbe pred stečajem - kako naprej?

OK, to je itak osnova. Mi imamo sedaj ločen račun, iz katerega se lahko črpajo sredstva le ob avtorizaciji s strani upravnika in etažnih lastnikov. Bolj me zanima, kaj (če sploh kaj) lahko naredimo glede vseh dolgov do dobaviteljev/izvajalcev, ki so s strani etažnih lastnikov že bili poplačani? Le da denar ni prišel do končne destinacije...

Mogoče ima vlogo tudi dejstvo, da sem lastnik stanovanja šele dobro leto, določena dela pa so se izvajala nekaj let nazaj? Sicer bi s tovrstnim izmikanjem izpadel pyzda napram preostalim etažnim lastnikom, ampak kot sem že omenil...če bi vedel za te zadeve, stanovanja že v osnovi ne bi kupil. Je pa tako, da v tisti fazi za dolgove ni vedel nihče, od Atrija pa sem dobil pisni odgovor, da je prejšnji lastnik proti Atriju imel poravnane vse dolgove. Takrat mi je to bilo zadosti...seveda si nisem predstavljal, da denar lahko pri Atriju nato izpuhti...

To je pravno vprašanje, kjer ni tako enostavnega odgovora. Po neki logiki, je izvajalca najel upravnik, in ne vi direktno. Torej ima izvajalec terjatev do upravnika in ne do vas direktno. Vi tudi imate verjetno neka potrdila, da ste za opravljeno delo plačali. Naj se zmeni z upravnikom, če gre pa upravnik v stečaj, bo pač izvajalec ostal brez denarja.

Primer:
Država naroči neko popravilo, najame firmo in tudi plača to popravilo. Firma pa najame podizvajalca, ki v resnici opravi to popravilo, vendar mu nosilec posla ne plača opravljenega dela. Koga lahko toži izvajalec? Verjetno ne more kar države, da naj mu še enkrat plača, kar je že plačala?
Zato so propadli številni podizvajalci, ker niso dobili plačanega svojega dela.

V vašem primeru gre za enako zadevo, kako bo pa odločilo sodišče, je pa spet druga stvar.

Težava je ta, da je upravnik popolnoma nekooperativen, v bistvu je nedosegljiv za kakršne koli pogovore tako z naše strani, kot s strani upnikov. Uspeli smo sicer vročiti izredno odpoved pogodbe o upravljanju in pravkar tudi podpisali pogodbo z novim ampak to je tudi vse.

Po moji logiki je stvar takšna, kot jo opisuješ ti, ampak obstajata dve tolmačenji 71. člena stanovanjskega zakona. In po tisti meni nelogični verziji naj bi bil upnik upravičen terjati direktno etažne lastnike.
__________________________________________________________________
71. člen

(poravnava zapadlih obveznosti)

(1) Upravnik mora brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika.

(2) Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.
__________________________________________________________________

Citat:
Država naroči neko popravilo, najame firmo in tudi plača to popravilo. Firma pa najame podizvajalca, ki v resnici opravi to popravilo, vendar mu nosilec posla ne plača opravljenega dela. Koga lahko toži izvajalec? Verjetno ne more kar države, da naj mu še enkrat plača, kar je že plačala?
Zato so propadli številni podizvajalci, ker niso dobili plačanega svojega dela.

V vašem primeru gre za enako zadevo, kako bo pa odločilo sodišče, je pa spet druga stvar.

Klikni za razširitev

Ne gre za enako zadevo.
V tvojem primeru je država podpisala pogodbo z podjetjem X, ki deluje v svojem imenu in za svoj račun. Le-to podjetje je podpisalo pogodbo z Y, ki mu ni plačalo.

Uporavnik pa deluje v imenu in za račun lastnikov.
Torej je samo neke vrste "banka", ki na eni strani sprejme plačilo od lastnikov in ga naprej posreduje izvajalcu.

Če recimo tebi banka ne sprovede trajnika, koga bo elektro za jajca držal, tebe ali banko?

@JB ni res, v skladu z zakonom ZJN-2 imaš v pogodbi klavzulo če posel opravljaš z podizvajalcem, tam gre za direktno poplačilo podizvajalca in te zagate ni.

Če obstajajo dokazila, da je posel sklenilo podjetje upravnika in če je on najel izvajalca je zadeva jasna gre za odnos med izvajalcem in upravnikom. Pod pogojem, če so s strani stanovalcev bili poplačani vsi zahtevki na relaciji stanovalci - upravnik.

Je pa 3,14zdarija če temu ni tako

lp D

71. člen govori nekaj drugega kot je vaš primer - če lastnik ne plača preko upravnika, je le-ta dolžen posredovati podatke za direktno izterjavo s strani upnika.

Glede ostalega pa tako na kratko - upravnik je ZASTOPNIK lastnikov in razen v poslih, ki se tičejo njegove dejavnosti (recimo neplačilo stroškov upravnika) ne nastopa samostojno ampak po pooblastilu lastnikov. Recimo kot če eno sosedo zadolžite za pobiranje denarja za čistilko in jo ta potem ne plača. Od koga bo čistilka terjala denar? Ja od vas vseh seveda, kaj njo briga vaša goljufiva soseda.

Konkretno: sedaj ko ste zamenjali upravnika morate še počakati zakonsko skrajni rok za prenos sredstev s starega na novega upravnika in potem v primeru neprenosa takoj vložite tožbo. Boste pač med prvimi v vrsti, seveda pa verjetno nikoli ne boste dobili denarja nazaj. Izvajalca pa boste preko njegove tožbe slej kot prej poplačali - brez skrbi.
Sem imel sam podoben primer, ki se bere povsem nelogično, pa smo na sodišču izgubili: torej upravnik je podal zahtevo za naše (smo nekaj čez 7% lastnik v objektu) soglasje k obnovi rezervoarja za kurilno olje. Ker so bila v ponudbi zajeta tudi dela, ki smo jih pred enim letom že opravili in plačali, smo jim izdali soglasje za zmanjšan znesek in vse konkretno utemeljili. Obnova je bila izvedena brez naših ugovarjanih del, ampak pazi zdaj! znesek je bil enak ponudbenemu, torej višji kot ta, ki smo ga odobrili. Plačilo računa smo pisno ugovarjali in plačali nesporen del. Za ostanek nas niso opominjali, so nas pa terjali z izvršbo. Ker smo se pritožili je šla zadeva na redno sodišče kjer smo po cca dveh letih izgubili z obrazložitvijo, da je upravnik izkazal z verodostojno listino, da je (svojemu hišnemu) izvajalcu dejansko plačal celoten znesek. Če primer obrneš, dobiš logiko za odločanje v vaši zadevi.

Citat:
Uporabnik McGiver pravi:
Konkretno: sedaj ko ste zamenjali upravnika morate še počakati zakonsko skrajni rok za prenos sredstev s starega na novega upravnika in potem v primeru neprenosa takoj vložite tožbo. Boste pač med prvimi v vrsti, seveda pa verjetno nikoli ne boste dobili denarja nazaj. Izvajalca pa boste preko njegove tožbe slej kot prej poplačali - brez skrbi.

Klikni za razširitev

Tako je, sedaj bomo čakali na morebiten prenos sredstev. Ampak kot sem že omenil, glede rezervnega sklada nimamo kaj velikih upov, saj v tej zgodbi še zdaleč nismo edini, še manj pa prvi oz. med prvimi, ki smo se prestavili. Po moje smo čakali cca. mesec predolgo.

Glede 71. člena - ja, tudi jaz si ga razlagam tako, kot ti. Ampak določeni "renomirani poznavalci stanovanjske situacije" in celo "pravniki" ga razlagajo drugače. In ker pri nas res nikoli ne veš, kaj se lahko zgodi, seveda dopuščamo tudi najslabši scenarij...

Ja saj posledično se 71. člen uporabi tudi v vašem primeru - izvajalec ni dobil plačano, ker mu upravnik ni plačal; le-ta trdi da sredstev od vas nima (kar je celo resnično, saj jih je porabil za svojo "jahto") in preda izvajalcu vaše podatke za tožbo. Seveda bi vi morali TAKOJ vložiti tožbo proti upravniku zaradi neizvršenih plačil izvajalcem, katera sredstva pa je dejansko prejel.


Naj ti dam še en primer: bivše renomirano MB gradbeno podjetje je na prelomu dveh držav (SFRJ in Slovenije) gradilo en lokacijsko zelo prestižen blok v MB. Na zemljišče so dali hipoteko. Ko so stanovanja prodali (takrat še večinoma firmam za njihove delavce, ki so jih kasneje po Stanovanjskem zakonu odkupili, del pa tudi fizikom) bi morali hipoteko seveda poplačati in izbrisati, vendar so jo pustili za naslednje projekte. Itak je bilo stavbno zemljišče takrat "naše" in prenos niti ni bil možen.
No kasneje so lastniki poskušali opraviti vpis etažne lastnine v ZK in se je zataknilo prav pri tej hipoteki, firma je bila že zdavnaj pokopana, stečaj menda celo zaključen. Banka, ki je v stečaju pač dobila malo-nič, pa je od vsakega etažnega lastnika zahtevala sorazmerni delež za izbrisno pobotnico.
Kaj se je kasneje zgodilo nimam pojma.

Če komu pomaga zanimivo branje:

www.najupravnik.com

Poskusi se obrniti na ZELS: http://www.zels.si