Stanovanja najem-oddaja
- Ustvarjalec teme MrDaco
- Začetni datum
Res je. Sicer pa imaš lahko kakšne probleme kasneje z najemniki in če ne plačuješ davka imajo lahko to kot vzvod nad tabo, da te lahko davčni prijavijo, če jih hočeš izseliti ali pa kaj podobnega. Teh zgodb je dosti, malo preberi tudi tu:
http://med.over.net/forum5/list.php?182
In dobre najemniki je težko najti (da skrbijo za stanovanje, redno plačujejo itd), ravno tako kot je težko najti dobre najemodajalce (da redno vzdržujejo in servisirajo stanovanje, da ne prihajajo nenapovedano, da ti ne zaračunavajo nesmiselnih stroškov itd.).
http://med.over.net/forum5/list.php?182
In dobre najemniki je težko najti (da skrbijo za stanovanje, redno plačujejo itd), ravno tako kot je težko najti dobre najemodajalce (da redno vzdržujejo in servisirajo stanovanje, da ne prihajajo nenapovedano, da ti ne zaračunavajo nesmiselnih stroškov itd.).
Davki itak niso pošteni, tko da ne gre za to.
Sej nima veze, kje si prijavljen. To DURSA ni pod razno ne zanima. Lahko te kdo drug prijavi, magari najemnik če boš z njim imel probleme. Kot najemodajalec nisi tak jack, kot morda misliš da boš. V bistvu si v slabšem položaju kot najemnik. On teb čepi na sto jurjih evrov, ti mu pa ne moreš nič... Če njemu ni kaj všeč, lahko v enem dnevu spoka, ti ga pa lahko zgolj deset let+ tožariš. Če maš pa še probleme z dursom si pa itak v riti...
Sej nima veze, kje si prijavljen. To DURSA ni pod razno ne zanima. Lahko te kdo drug prijavi, magari najemnik če boš z njim imel probleme. Kot najemodajalec nisi tak jack, kot morda misliš da boš. V bistvu si v slabšem položaju kot najemnik. On teb čepi na sto jurjih evrov, ti mu pa ne moreš nič... Če njemu ni kaj všeč, lahko v enem dnevu spoka, ti ga pa lahko zgolj deset let+ tožariš. Če maš pa še probleme z dursom si pa itak v riti...
Najemnina ti gre v dohodnino. 25% je samo akontacija.
In zdej če maš mal več kot povprečno plačo, ti gre komplet najemnina (minus 40% normiranih stroškov) v 44% al kolk je že najvišji razred. Ne govorim na pamet, ker že par let oddajam. Je Bajuk veselo znižal davke, hkrati pa tud mejo za najvišji dohodninski razred. Mislim da je tam nekje okol 13 jurjev na leto.
In zdej če maš mal več kot povprečno plačo, ti gre komplet najemnina (minus 40% normiranih stroškov) v 44% al kolk je že najvišji razred. Ne govorim na pamet, ker že par let oddajam. Je Bajuk veselo znižal davke, hkrati pa tud mejo za najvišji dohodninski razred. Mislim da je tam nekje okol 13 jurjev na leto.
Jest sm najdu tole cifro: 1.235,07 oz. 14.820,83 letno.
Za leto 2009.
V glavnem - to je to. Baje naš vrli, bistroumni in s spoštovanja vrednimi prijatelji obdani minister za finance pripravlja še eno stopnjo okol 50%. Me zanima, kje bo prag... Pri 1400 neto?
Za leto 2009.
V glavnem - to je to. Baje naš vrli, bistroumni in s spoštovanja vrednimi prijatelji obdani minister za finance pripravlja še eno stopnjo okol 50%. Me zanima, kje bo prag... Pri 1400 neto?
Glej kako spacaš zadevo da ni davka;
Ti jih namestiš noter, oni ti plačajo najemnino za tekoči mesec + 2 najemnini kot varščina (v primeru da kdaj nimajo).
Račune ki jih plačujejo ti enostavno nastavijo recimo 15tega v mesecu v tisti nabiralnik ki jih prejemajo sicer od elektra, ti pa
s svojim ključkom vsakega 15tega odpreš kaseljc, prečekiraš če je vse plačano, zakleneš in jim jih pustiš noter.
Lahko tudi da ti jih slikajo in pošlejo na mail, to je odvisno od dogovora.
Denar ti lahko izročijo v roke ali na TRR, kamor samo napišejo "najem", ti jih imaš cel čas na vrvici, češ kako so prijavljeni,
kako moreš na davčno bla bla bla. (tolko da mislijo da imaš ti prijavljen najem, če je to res ali ne nemorejo zvedet)
Lahko si celo namisliš neko listino, o najemništvu katero morjo podpisat in jo pol neseš overit in jim jo pokažeš, skratka
narediš si neko predstavo in jim jo odigraš. Čeprav najemniki v osnovi niso problematični kaj se inšpekcij tiče, ker je ponavadi tak
da če jih počiš ven nimajo kam. Zato je tut dobro, da se napiše kaka listina do kdaj bodo noter oz. do kdaj pogodba traja,...
Glej za nekoliko starejšimi dobro situiranimi pari, vsakemu pa poveš, da če gre predčasno ven, sta tisti 2 najemnini pač tvoji, tok
da si pokriješ stroške praznega stanovanja, ko iščeš nove, ker je to zate pač izpad nekega dohodka ki si ga moreš krit,...
Zna pa bit to zelo nehvaležno delo oz. zaslužek, sploh če imaš kakšne prašiče not, za katerimi lahko greš pleskat stene in menjavat laminate,...
Ti jih namestiš noter, oni ti plačajo najemnino za tekoči mesec + 2 najemnini kot varščina (v primeru da kdaj nimajo).
Račune ki jih plačujejo ti enostavno nastavijo recimo 15tega v mesecu v tisti nabiralnik ki jih prejemajo sicer od elektra, ti pa
s svojim ključkom vsakega 15tega odpreš kaseljc, prečekiraš če je vse plačano, zakleneš in jim jih pustiš noter.
Lahko tudi da ti jih slikajo in pošlejo na mail, to je odvisno od dogovora.
Denar ti lahko izročijo v roke ali na TRR, kamor samo napišejo "najem", ti jih imaš cel čas na vrvici, češ kako so prijavljeni,
kako moreš na davčno bla bla bla. (tolko da mislijo da imaš ti prijavljen najem, če je to res ali ne nemorejo zvedet)
Lahko si celo namisliš neko listino, o najemništvu katero morjo podpisat in jo pol neseš overit in jim jo pokažeš, skratka
narediš si neko predstavo in jim jo odigraš. Čeprav najemniki v osnovi niso problematični kaj se inšpekcij tiče, ker je ponavadi tak
da če jih počiš ven nimajo kam. Zato je tut dobro, da se napiše kaka listina do kdaj bodo noter oz. do kdaj pogodba traja,...
Glej za nekoliko starejšimi dobro situiranimi pari, vsakemu pa poveš, da če gre predčasno ven, sta tisti 2 najemnini pač tvoji, tok
da si pokriješ stroške praznega stanovanja, ko iščeš nove, ker je to zate pač izpad nekega dohodka ki si ga moreš krit,...
Zna pa bit to zelo nehvaležno delo oz. zaslužek, sploh če imaš kakšne prašiče not, za katerimi lahko greš pleskat stene in menjavat laminate,...
Torej ne rabiš zase ampak bo to investicija in računaš na zaslužek z najemnino?
Čez palec ti lahko rečem, da iz te moke verjetno ne bo kruha. Sicer se v določenih primerih mogoče celo splača ampak tam si vračunaš še rast cene stanovanja čez X let.
Izračunaj si letni donos: od letne najemnine odštej tvoje stroške (vzdrževanje...) in davke in deli s ceno stanovanja. Potem primerjaj z bančnim depozitom (lahko v kakšni sosednji državi) in se zna zgoditi, da boš zadevo takoj videl v drugi luči.
Kar pa se tiče mx-ovih nasvetov: lahko dobiš kakšnega naivca in ga držiš za vrat, ampak vsak resen najemojemalec bo želel pogodbo, ta je tudi osnova za prijavo začasnega bivališča. Resen najemojemalec tudi ne bo pristal na "pol €€€ po pogodbi, pol pa na roke". Pokasiraš kar piše v pogodbi, nič več in nič manj. Na TRR, ker loviti se vsak mesec z lastnikom si ne želi nihče. Vse ostalo so mučke, kdor jih bo sprejel vedi, da ni tip najemnika kot si ga želiš. Boš 2x letno iskal nove.
Za položnice pa lahko elektriko, plin prestaviš na prepaid sistem. Ne dobivaš več računov ampak najemnik sam plačuje kot npr. pri mobilni telefoniji. Ko zmanjka €€€ na računu, zmanjka tudi plina. Potem pa ali dofila ali ga zebe. Tako se ti ne bo zgodilo, da boš pol leta po izselitvi najemnika izvedel, da dolguješ 500€.
Čez palec ti lahko rečem, da iz te moke verjetno ne bo kruha. Sicer se v določenih primerih mogoče celo splača ampak tam si vračunaš še rast cene stanovanja čez X let.
Izračunaj si letni donos: od letne najemnine odštej tvoje stroške (vzdrževanje...) in davke in deli s ceno stanovanja. Potem primerjaj z bančnim depozitom (lahko v kakšni sosednji državi) in se zna zgoditi, da boš zadevo takoj videl v drugi luči.
Kar pa se tiče mx-ovih nasvetov: lahko dobiš kakšnega naivca in ga držiš za vrat, ampak vsak resen najemojemalec bo želel pogodbo, ta je tudi osnova za prijavo začasnega bivališča. Resen najemojemalec tudi ne bo pristal na "pol €€€ po pogodbi, pol pa na roke". Pokasiraš kar piše v pogodbi, nič več in nič manj. Na TRR, ker loviti se vsak mesec z lastnikom si ne želi nihče. Vse ostalo so mučke, kdor jih bo sprejel vedi, da ni tip najemnika kot si ga želiš. Boš 2x letno iskal nove.
Za položnice pa lahko elektriko, plin prestaviš na prepaid sistem. Ne dobivaš več računov ampak najemnik sam plačuje kot npr. pri mobilni telefoniji. Ko zmanjka €€€ na računu, zmanjka tudi plina. Potem pa ali dofila ali ga zebe. Tako se ti ne bo zgodilo, da boš pol leta po izselitvi najemnika izvedel, da dolguješ 500€.
Vse bolj računam in računam. Stanovanja nebom kupil popolnoma s kreditom. Reciomo pa da bo tretjina plačana z gotovino ostalo kredit. In še to po možnosti z najmanjšo možno odplačilno dobo. Tako da plačam čimmanj obresti.
Potem se mi poraja vprašanje? Recimo da naredim normalno pogodbo, se najemnik lahko normalno začasno prijavi. A je to že takoj garant da se mora odvajat davek? Jaz mislim da ne. Saj najemnik ne ve če jaz odvajam davek ali ne, in ga praktično to tudi ne briga.
Potem glede prijave verjetno ni problema če je v stanovanju prijavljen eden stalni in recimo dva začasna stanovalca. Stalni sem jaz začasni pa najemnik.
Glede vzdrževanja še nebi smelo biti problema, ker je stanovanje novo in za dobo 10 let res verjetno nebo nekega stroška.
Potem spet gledano iz druge plati. V stanovanje bom res dal nek vložek, pa tudi 10 let mi nebo prinašal nobenega dobička. Še za kredit bom moral kar nekaj primaknit. Ampak kako bi bilo drugače. Denar ki ga imam, bi zagonil za kak avto, ki bi čez 10 leti bil vreden blizu nule, mogoče še kak boljši dopust. Torej. Čez 10-15 let imeti odplačano stanovanje ali imeti 10 let star avto.
V delnice ne bom nalagal, v sklade tudi ne ker so totalno nezanesljivi.
Potem se mi poraja vprašanje? Recimo da naredim normalno pogodbo, se najemnik lahko normalno začasno prijavi. A je to že takoj garant da se mora odvajat davek? Jaz mislim da ne. Saj najemnik ne ve če jaz odvajam davek ali ne, in ga praktično to tudi ne briga.
Potem glede prijave verjetno ni problema če je v stanovanju prijavljen eden stalni in recimo dva začasna stanovalca. Stalni sem jaz začasni pa najemnik.
Glede vzdrževanja še nebi smelo biti problema, ker je stanovanje novo in za dobo 10 let res verjetno nebo nekega stroška.
Potem spet gledano iz druge plati. V stanovanje bom res dal nek vložek, pa tudi 10 let mi nebo prinašal nobenega dobička. Še za kredit bom moral kar nekaj primaknit. Ampak kako bi bilo drugače. Denar ki ga imam, bi zagonil za kak avto, ki bi čez 10 leti bil vreden blizu nule, mogoče še kak boljši dopust. Torej. Čez 10-15 let imeti odplačano stanovanje ali imeti 10 let star avto.
V delnice ne bom nalagal, v sklade tudi ne ker so totalno nezanesljivi.
Ko boš imel ponudbo banke in finančno konstrukcijo, si nastavi želeno realno najemnino in izračunaj recimo notranjo stopnjo donosnosti. Primerjaj kaj je alternativa, depozit sem dal kot najbolj enostavno alternativo, tudi najmanj donosno (a hkrati varno). Dokler ne boš imel tega je vse bolj ali manj ugibanje. In še potem se moraš zavedati, da v izračunu ni zajetega tveganja, ki ga nosiš z najemom.
Primerjava z avtom je brezprednetna in ti služu kvečjemu za opravičevanje "pametne" naložbe. V narekovaju zato, ker doklet ne dobiš zgoraj omenjenih številk, o smiselnosti naložbe ni moč govoriti. To, da imaš čez X let stanovanje namreč še ne pomeni nič. Oz. je lahko slab rezultat, če bi ob alternativnem plasmaju sredstev končal z enakim stanovanjem in dobrim avtomobilom (če ostanem pri tvojih besedah).
Ne želim te strašit, pravim sami, da dobro premisli. In ohrani trezno glavo: če se investicija finančno gledano ne izplača, se ne pusti premagat razmišljanju kako dobro bo to, ker boš na koncu imel flat, cifre gor ali dol. 100k je lep kupček denarja in vsak bi ga bil vesel. Ampak če ra kupček "pridelaš" iz 120k je zgodba povsem drugačna.
Kako DURS kontrolira prijavo dohodka iz najema žal ne vem. Zato tudi ne vem ali se ti splača tvegat ali ne.
Primerjava z avtom je brezprednetna in ti služu kvečjemu za opravičevanje "pametne" naložbe. V narekovaju zato, ker doklet ne dobiš zgoraj omenjenih številk, o smiselnosti naložbe ni moč govoriti. To, da imaš čez X let stanovanje namreč še ne pomeni nič. Oz. je lahko slab rezultat, če bi ob alternativnem plasmaju sredstev končal z enakim stanovanjem in dobrim avtomobilom (če ostanem pri tvojih besedah).
Ne želim te strašit, pravim sami, da dobro premisli. In ohrani trezno glavo: če se investicija finančno gledano ne izplača, se ne pusti premagat razmišljanju kako dobro bo to, ker boš na koncu imel flat, cifre gor ali dol. 100k je lep kupček denarja in vsak bi ga bil vesel. Ampak če ra kupček "pridelaš" iz 120k je zgodba povsem drugačna.
Kako DURS kontrolira prijavo dohodka iz najema žal ne vem. Zato tudi ne vem ali se ti splača tvegat ali ne.
Dajma recimo raje v številkah. Her nisem ravno ekonomist po izobrazbi.
Da ima sedaj recimo 20k keša. Ga dam vezat, kaj dobim? Dobim 3,5% letno kar je 700 eur na leto, ter dodamo moj vložek k stanovanju (ki bi ga sicer plačeval zaradi kredita) ki je 1800 eur na leto. Skupaj 2600 eur. Po letih gre nekako takole:
1. leto: 700 eur obresti.
2. leto 20000+700obresti+1800 vložek=22500=787eur obresti
3. leto 22500 + 787+1800=25087=878 obresti
4. leto 25087+878+1800=27765=971 obresti
5. leto 27765+971+1800=30536=1068 obresti
6. leto 30536+1068+1800=33404=1169
7. leto 36373+1169+1800=39342=1376
8. let0 39342+1376+1800=42508=1488
9. leto 42508+1488+1800=45796=1602
10.leto 45796+1602+1800=50740=1770 obresti
Po desetem letu imam 52k eur.
Primer nakupa stanovanja:
Če vzamem še 40k kredita na 10 let imam 400eur obroka. Najemnine dobim 250 eur na mesec. Razlike je 150eur na mesec, je to 1800 letno. V 10 letih plačam banki 18k eur.
Po 10 let imam prodam stanovanje za 60k
Da ima sedaj recimo 20k keša. Ga dam vezat, kaj dobim? Dobim 3,5% letno kar je 700 eur na leto, ter dodamo moj vložek k stanovanju (ki bi ga sicer plačeval zaradi kredita) ki je 1800 eur na leto. Skupaj 2600 eur. Po letih gre nekako takole:
1. leto: 700 eur obresti.
2. leto 20000+700obresti+1800 vložek=22500=787eur obresti
3. leto 22500 + 787+1800=25087=878 obresti
4. leto 25087+878+1800=27765=971 obresti
5. leto 27765+971+1800=30536=1068 obresti
6. leto 30536+1068+1800=33404=1169
7. leto 36373+1169+1800=39342=1376
8. let0 39342+1376+1800=42508=1488
9. leto 42508+1488+1800=45796=1602
10.leto 45796+1602+1800=50740=1770 obresti
Po desetem letu imam 52k eur.
Primer nakupa stanovanja:
Če vzamem še 40k kredita na 10 let imam 400eur obroka. Najemnine dobim 250 eur na mesec. Razlike je 150eur na mesec, je to 1800 letno. V 10 letih plačam banki 18k eur.
Po 10 let imam prodam stanovanje za 60k
Predlagam, da greš po vrsti kot sem ti napisal zgoraj.
Številke, ki jih takole streseš na pamet te bodo samo zavedle.
Npr. 400€ mesečno je v 10ih letih 48k, za 40k kredita. Obrestna mera je 1,84% če moj kalkulator ne laže. Kje boš dobil tak kredit? Jih še jaz vzamem nekaj
Številke, ki jih takole streseš na pamet te bodo samo zavedle.
Npr. 400€ mesečno je v 10ih letih 48k, za 40k kredita. Obrestna mera je 1,84% če moj kalkulator ne laže. Kje boš dobil tak kredit? Jih še jaz vzamem nekaj
https://splet.probanka.si/pls/splet_www/info_izracun_kredita
Recimo na tej strani vpišeš število obrokov, ter hipoteko itd in dobiš izračun 400 eur mesečno na 121 mesecev.
Potem še tukaj :http://www.skb.si/applications/izracuni/bin/izracuni.dll/_izracuni/eban-izr33.html
In vsi izračuni se gibljejo okoli 400 eurov na 120 mesecev.
Je pa res da nimam pojma kaj si mislil povedat z bančno finančno konstrukcijo. Pri tem se moraš zavedat da imam sedaj v roki eno tretjino denarja vredosti stanovanja.
Recimo na tej strani vpišeš število obrokov, ter hipoteko itd in dobiš izračun 400 eur mesečno na 121 mesecev.
Potem še tukaj :http://www.skb.si/applications/izracuni/bin/izracuni.dll/_izracuni/eban-izr33.html
In vsi izračuni se gibljejo okoli 400 eurov na 120 mesecev.
Je pa res da nimam pojma kaj si mislil povedat z bančno finančno konstrukcijo. Pri tem se moraš zavedat da imam sedaj v roki eno tretjino denarja vredosti stanovanja.
Pa kaj ti pravim? Na švarc jih poči not. Oni se tut komot lahko prijavijo kot stalno bivališče, kje pa piše, da se
"prijatelj" nesme vselit k tebi... Tebe pač ni nič doma, jebat ga, "doma" na mesec si pač samo 15 min.... (ko prideš po najmenino
in brzinsko sčekirat flet in plačane položnice)
Sicer pa ti je najbolj ugodno, da počiš noter recimo mlado familijo, oba starša zaposlena in na videz urejena, kot rečeno zakasiraš
prvo najemnino za tekoči mesec + 2 najemnini za varščino, ki se bosta koristili zadnja 2 meseca preden gredo ven, ali morebiti
se krije izpad dohodka če se prej izselijo kot je bilo predvideno...
Pa le uredi tisto listino, ala pogodbo in jo uveri na UE (par evrov), tako da imaš neko listino, tok da majo filing kako "po regelcih"
tip človeka si,... Težko je najt pravega podnajemnika... Sicer pa je raynih bogatih direktorjev, ki rabijo mini flat za "športat" polno,
boš že našel kakega
Prav imaš, ignoriraj moje številke, sem zraven delal nekaj drugega in seveda brcnil v temo
S konstrukcijo pa sem mislil, da vzameš dejanske cifre, kot jih tebi za kredit ponudi banka, realno najemnino etc. Resda ne poznam cen ampak iz flata vrednega 60k se mi zdi težko povleči 250€ (po davkih) vsak mesec. Seveda pa se lahko tudi motim...
S konstrukcijo pa sem mislil, da vzameš dejanske cifre, kot jih tebi za kredit ponudi banka, realno najemnino etc. Resda ne poznam cen ampak iz flata vrednega 60k se mi zdi težko povleči 250€ (po davkih) vsak mesec. Seveda pa se lahko tudi motim...
Še jaz imam eno uprašanje, pa da glih ne odpiram nove teme:
Imam hišo v Logatcu, ki bi jo bilo treba renovirati, kajti samo tako jo lahko oddam, vendar denarja nimam, kredita tudi ne morem dobiti, imam pa več ljudi ki bi to hišo najemali (seveda renovirano)...
Hišo bi oddajal po pogodbi za cca. 10 let.... zdej me pa zanima ali je varjanta (beri praksa) da ti najemnik plača za 3 leta v naprej, ti z tem denarjem renoviras hišo... Te 3 leta najemnine mu pa "vrneš" zadnja 3 leta (se pravi od 7 do 10 leta)
Pomoje sanja svinja kukuruz........ sam druge opcije ne vidm.
Thx
Imam hišo v Logatcu, ki bi jo bilo treba renovirati, kajti samo tako jo lahko oddam, vendar denarja nimam, kredita tudi ne morem dobiti, imam pa več ljudi ki bi to hišo najemali (seveda renovirano)...
Hišo bi oddajal po pogodbi za cca. 10 let.... zdej me pa zanima ali je varjanta (beri praksa) da ti najemnik plača za 3 leta v naprej, ti z tem denarjem renoviras hišo... Te 3 leta najemnine mu pa "vrneš" zadnja 3 leta (se pravi od 7 do 10 leta)
Pomoje sanja svinja kukuruz........ sam druge opcije ne vidm.
Thx
Nop. Naredita deal, ti dobi 5 let free rental, 3 jih plača. Za teh pet free let pa on renovira bajto, recimo naredita biznis,
rental bi znašal 300€, on more v petih letih vložit v bajto 18 jurjev (kolko bi znašale najemnine), torej najbolj je če je kreditno sposoben,
najame 18 jurjev, renovira bajto (sebi in tebi), on jo renovira, (ti daš manjšo najemnino, torej vredna najemnina je 350, ti mu das za 300),
skupaj pa zbereta okna, vrata, pod, kuhinjo, namesto da da tebi, renovira bajto v kateri bo on živel 10 let, za to "delo, pa mu ti daš
1 eto free najema, ostalih 4 pa pol po pogodbi 300, plačuje vsak mesec. Meni se zdi to dober biznis.
Je pa f00k najt takega človeka, biznis je že pošten (obojestransko), samo najdi si nekoga ki si bo šel to renovirat,...
Mogoče če najdeš kakega vsestranskega maherja, ki bi 75% teh del opravil sam (s svakom&co),...
rental bi znašal 300€, on more v petih letih vložit v bajto 18 jurjev (kolko bi znašale najemnine), torej najbolj je če je kreditno sposoben,
najame 18 jurjev, renovira bajto (sebi in tebi), on jo renovira, (ti daš manjšo najemnino, torej vredna najemnina je 350, ti mu das za 300),
skupaj pa zbereta okna, vrata, pod, kuhinjo, namesto da da tebi, renovira bajto v kateri bo on živel 10 let, za to "delo, pa mu ti daš
1 eto free najema, ostalih 4 pa pol po pogodbi 300, plačuje vsak mesec. Meni se zdi to dober biznis.
Je pa f00k najt takega človeka, biznis je že pošten (obojestransko), samo najdi si nekoga ki si bo šel to renovirat,...
Mogoče če najdeš kakega vsestranskega maherja, ki bi 75% teh del opravil sam (s svakom&co),...
