Davek pri nakupu novogradnje!

Realman · 4. maj 2015

Na dražbi se prodajajo apartmaji, ki so bili zgrajeni leta 2011. Določeni so že vseljeni, več kot 2 leti,
večina je še vedno prazna. Iz odloka, je jasno razvidno, da kupec plača vse stroške prepisa in seveda davek
DDV.
Sedaj jaz sprašujem poznavalce, kolikšen je davek? Pregledal, sem že vse možne člene. Piše, da je za
apartmaje pri novogradnji davek 22%. Vendar, ti členi v naši državi so napisani tako dvoumno, da očitno
obstaja vedno luknja v zakonu. Ker, če je novogradnja starejša od 2 let, je lahko davek samo 9.5%. Potem, da
jaz prijavim začasno prebivališče v kupljenem apartmaju, oz. bom imel apartma za stalno bivanje, je ddv zopet
9.5%. Apartma ustreza po velikosti, za stalno bivanje, ima ločeno sobo.
Potem piše v zakoniku, da če je novogradnja starejša od 2 let, da bivajo v njej ljudje že več kot 2 leti, je
lahko davek tudi samo 2%.
Sedaj me zanima, če mi lahko kdo odgovori kolikšen davek lahko pričakujem, v primeru nakupa. Oz. če se da po teh naših zakonih,
uradno izboriti manjši davek. Glede na to kako imamo definiran zakonik, osebno verjamem, da se da, samo da
ni samo za posvečene.
Upam, da nisem vse skupaj napisal preveč nerazumljivo, za vse odgovore se vsem naprej zahvaljujem.

Smjs · 4. maj 2015

Sicer nisem strokovnjak na obdavčitvah nepremičnin ampak na seminarjih so nas učili, da se za datum od katerega se šteje obdobje dveh let datum uporabnega dovoljenja. Baje pa lahko novograditelji za vsako stanovanje dobijo uporabno dovoljenje z različnimi datumi. Sicer nisem preveril.
9,5% DDV pa ti mora obračunati, če je to stanovanje v katerem bivaš. Kako pa je vpisan v uporabnem dovoljenju? Verjetno če piše počitniški objekt, ti ne pomaga ali se celo ne boš mogel tam prijaviti.
Bo pa prodajalec vse naredil, da ti proda z DDVjem. Če to obdavči z 2% davkom od prometa nepremičnin mora narediti poračun DDVja za nazaj in to samo za tvoje stanovanje. Se pravi DDV od materiala, ki ga je porabil za tvoje stanovanje. Tak obračun je pa večkrat bolj znanstvena fantastika kot realnost. Saj vemo, da se dostikrat gradi po domače in papirji niso na prvem mestu.

Realman · 4. maj 2015

Uporabno dovoljenje je sigurno narejeno kot apartmajsko naselje. Samo, če so pa posamezne sklope sproti vklapljali, glede na prodajo pa res ne morem preverit. Torej 9,5% davek vsekakor je. Zakaj misliš, da ni možno dokazat, če se potem v apartmaju dejansko biva stalno? Do kdaj je potrebno ta davek plačat, se plačuje na koncu leta kot dohodnina, ali ti ga država sproti ustrezno zaračuna?
Saj 9,5% davka sem že sprejel, da je potrebno plačat, samo teh 22% je pa malo sila

Problem je, da mi vsi govorijo dvoumno, nobeden mi ne zna potrditi, če se bo dalo davek spravit na 9,5%.
Torej, če je uporabno dovoljenje izdano že več kot 2 leti, potem bi moralo iti skozi z 9,5% ne?

Smjs · 4. maj 2015

DDV se plača takoj izdajatelju računa, ta ga pa odvede državi. Tako, da ga plačaš takoj. Če boš pa plačeval 2% davek od prometa nepremičnin pa je rok mislim da 15 dni. Preveri, da česa ne zamudiš.

Točno o plačilih DDV ti bo najbolj točno znal povedati kakšen nepremičninar. Seveda najdi kakšnega, ki to dela ne pa kakšnega samouka, ki zna samo peljati na ogled in skopirati pogodbo s spremenjenim imenom kupca in prodajalca.

Glede na to, da je nižja stopna DDV predvidena za rezidentna stanovanja, vikendi ne sodijo v to skupino. Če se lahko prijaviš na vikendu pa ti bodo povedali na upravni enoti. Ampak to je samo moje mnenje za sigurno vprašaj kakšnega neprimičninarja.

Zakaj pa ne vprašaš prodajalca kaj je z DDV??

gr69 · 4. maj 2015

Preden bom vsi skupaj odkrili toplo vodo:

A se prodaja "NOVOGRADNJA" ? "Novogradnje" - v dotičnem stanovanju še ni bil nihče prijavljen (pazi - tu ne igra vloge kdaj je bilo izdano uporabno dovoljenje - važna je prijava "bivanja").

DA *> velja ZDDV - določa 9,5 % ali 22% DDV

Ali se prodaja stanovanje namenjeno stalnemu bivanju?
Potem velja 9,5%, če je stanovanje do 120 kvm (ali enostanovanjska stavba do 250 kvm), sicer pa 22%, kar velja tudi v primeru, da se prodaja "vikend" - "objekt za rekreacijo".

V primeru, da NI "NOVOGRADNJA" - se pravi odgovor NE na prvo vprašanje - velja ZDPN-2 - torej 2% od vrednosti - "plača" prodajalec.

Smjs · 4. maj 2015

Da imaš prav. Sem preveril novogradnja je dokler se v stanovanju še ni bivalo ali bil apartma dan v uporabo.

Realman · 4. maj 2015

Prodaja se novogradnja, ki je bila zgrajena leta 2011. Ker še, do sedaj niso prodali vseh apartmajev, jih sedaj prodajajo na dražbi, ker je podjetje v stečaju. So pa to apartmaji, kjer so notri do 4 bivalne enote. In recimo v eni, takšni enoti že prebivajo ljudje več kot 2 leti, od tega je še nekaj praznih enot. Jaz še vedno mislim, da na naš zakonik, bi moralo iti skozi 9,5%.
Eni pravijo, da se šteje čas, od takrat ko je bilo izdano uporabno dovoljenje. Res smo prava banana republika.
Prodajalca sem vsekakor vprašal glede DDV. Samo nekaj mutijo, da se pač plača po zakonu. Ne znajo se pa izjasnit ali je to 9,5 ali 22%.

gr69 · 4. maj 2015

Kolikor se da razbrati iz tvojih postov se prodajajo počitniški apartmaji - se pravi nekaj takega:

Potem je jasno - zadeva je namenjena "rekreaciji" (po starem "vikend") in pade pod 22% DDV.
Močno namreč dvomim, da boš dobil dovoljenje, da si tam "prijaviš" bivališče (naj bo začasno ali stalno).

Pa še nekaj - če tebi prodaja tebi kot fizični osebi ti nima kaj omenjati "ceno + pripadajoči davek" - tebe zanima le in zgolj MPV ("maloprodajna cena"). Kaj in koliko pa bodo oni državi odvedli je pa njihov problem.
No, načeloma - v naši državi sicer ne bi bilo nič čudno, če bi potem še od tebe terjali doplačilo kakega davka.

Pbutec · 4. maj 2015

Piše neto ceno + ddv, ker se tako ceneje sliši. Bi pa morali vsekakor napisati koliko je ddv. Recimo 80.000eur + ddv je na prvi moment mogoče videti precej ceneje kot pa 97.600eur.

Realman · 4. maj 2015

Je nekaj v tem stilu ja. Samo poudarjam da je bila stvar zgrajena že leta 2011. In nekaj enot je bilo že takrat vseljenih. ( tukaj je zakonska luknja, če je, da pade pod 9,5%) To da moram jaz plačat davek, mi je jasno. Zato ker je izrecno navedeno v sklepu od dražbe, da kupec plača vse, izbris, ponoven vpis, vse stroške prepisa in seveda DDV. Samo koliko je ta DDV, pa nobeden točno ne zna pojasnit.
Tako, da so kompletno vse stroške prevalili na kupca. Saj, sili te nobeden da kupiš.
Jaz sprašujem, če je zaradi te starosti, in glede na to, da že bivajo notri ljudje, v določenih delih že več kot 2 leti, kakšna možnost, da je stvar vendarle obdavčena po 9,5% stopnji.

gr69 · 4. maj 2015

Tole mi pa zdaj ni jasno - kaj misliš s:

Citat:
... izbris, ponoven vpis, vse stroške prepisa in seveda DDV

Kaki izbris?

A ti kupuješ celotni objekt, kjer so že v določenih apartmanih "prebivalci" - ali kupuješ posamezni apartma?

Pa še to - od kod tebi, da je zaradi:

Citat:
Samo poudarjam da je bila stvar zgrajena že leta 2011. In nekaj enot je bilo že takrat vseljenih.

kje kaka (in po katerem zakonu?) luknja, da si tako prepričan v svojo izjavo:

Citat:
( tukaj je zakonska luknja, če je, da pade pod 9,5%)

Pa kaj razumeš pod "vseljeni"?

Smjs · 4. maj 2015

Kupuješ enoto, ki je že bila vseljena?
Če kupuješ še nevseljeno enoto je to novogradnja. Pa čeprav je še edina prazna v celem kompleksu.

Realman · 4. maj 2015

Kupujem enoto, katera še ni bila vseljena.( vsaj uradno ne) Potem je 22%, kljub temu, da je od tega že 4 leta, od kar je bil objekt zgrajen?
Glede tega, sem bral na računovodji in slonepu, da v primeru, da je novogradnja starejša od dveh let, da lahko pade pod 9,5% davek. Saj uporabno dovoljenje je bilo izdano, pri sami izgradnji. Tako, bi naj bil napisan zakon, da se lahko upošteva eno ali drugo. Zato, pa mi sedaj ni več nič jasno.!?

gr69 · 4. maj 2015

Kateri zakon?

Link do "računovodja" in "slonep" prosim.

Očitno si nekaj narobe razlagaš ali pa je res kje kaka bedarija zapisana.

Realman · 4. maj 2015

Ne najdem trenutno linka. Piše pa, tudi tukaj nekaj na to temo.

http://www.delo.si/gospodarstvo/posel-in-denar/novogradnja-se-lahko-poceni-tudi-zaradi-davka.html

gr69 · 4. maj 2015

Ha - "enkratno" skrito:

7. odstavek 44. člena ZDDV (druge oproščene dejavnosti)

Citat:
7. dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve;

in to pomeni, da, če bo prodajalec (ne - ni napaka - on mora!) uspel dokazati, da je objekt starejši od dveh let, se ne plača DDV (ne 9,5% in ne 22%), ampak se plača davek od prodaje nepremični.

2% od "davčne osnove" - beri.
Namenoma nisem zapisal od prodajne cene - saj le-ta ni nujno merodajna - glej link.

Priznam pa, da tega nisem vedel.

Ampak še enkrat - odvisno je od prodajalca - on mora urediti "papirje".

Realman · 4. maj 2015

Pri nas je vse enkratno skrito, ker vedno obstaja še kakšen izhod.

Očitno se da, tudi z dvema procentoma. Bom še malo prespal vse skupaj. Hvala za pomoč.
Nikakor mi ne uspe najti tistega linka, kjer vem da je pisalo, da se lahko upošteva ali starost ali bivanje. Samo nisem prepričan, da je bilo citirano direktno iz zakonika.

McGiver · 4. maj 2015

1. V ZAKONIKU nič ne piše, piše v ZAKONU o DDV in ZAKONU o prometu z nepremičninami.
2. Kakorkoli obračaš, plačal boš 22%, če bo vse po zakonu in v skladu s podatki, ki jih navajaš!
3. Na dražbah je v navadi, da se davek ne prišteva v izklicno ceno, ker se tam licitira, bi pa bilo pošteno, da se vnaprej jasno opredelijo (magari le v pročentu) vsi davki in dodatni stroški!

Drugače pa: prva prodaja s strani investitorja je vedno z DDV (ne kot nekdo piše, da je lahko z 2%), višina je odvisna zgolj od rezidenčnosti. Da pridobiš stalno bivališče pa je pri nas možno tudi v t.i. počitniških objektih, vendar to na PRVO PRODAJO ne vpliva, bo pa vplivalo na tvoj eventualni dobiček pri prodaji naprej.

gr69 · 5. maj 2015

Glede tvoje točke 2.

A si sploh kaj prebral v tej temi ali samo njegov prvi post?

Preberi si:

7. odstavek 44. člena ZDDV

in

54. člen, ter prilogo 1 ZDDV-1 - točka 11

pa še enkrat sestavi glede 22% DDV.

Realman · 5. maj 2015

Saj to me moti, da si vsak v Sloveniji po svoje razlaga zakone. Pa saj ni čudno, glede na to, kako so napisani.

Davek pri nakupu novogradnje!

Pripravnik

Fizikalc

Pripravnik

Fizikalc

Guru

Fizikalc

Pripravnik

Guru

100. registrirani uporabnik

Pripravnik

Guru

Fizikalc

Pripravnik

Guru

Pripravnik

Guru

Pripravnik

Guru

Guru

Pripravnik

Podobne teme