Odstop od pogodbe (nepremičnina)

Lahko že prej najdeš novega kupca pa ta prevzame tvojo pogodbo in ti izplača aro.
Če kupiš in prodaš, zgubiš vsaj 2% davka.

Mogoče se da tudi kaj dogovoriti s prodajalcem. Preden ne vprašaš ne veš.

Ja to zadnje bi jaz najprej probal. Morda pa ima toliko prodano, da ti bo šel na roko in bo sprejel prekinitev pogodbe in ti vrnil ARO ali ARO - stroški, ki jih je ali bo imel (pogodba, etc.).
Sicer pa ostali dve opciji od delavca.

Ara ​

Velika zmota in napaka se pojavlja tudi pri predpogodbah in arah zlasti pri poslovanju z nepremičninami. Ljudje prepogosto mislijo, da je s tem, ko odstopijo od pogodbe in se »odpovedo« ari, zadeva končana. Da ne govorimo o tistih, ki odstopijo od pogodbe in ne želijo plačati are kot del odškodnine za kršitev pogodbe.

Bistvo in namen are ter predpogodbe sta utrditev obveznosti. To pomeni, da ara v osnovi pomeni, da stranki utrjujeta obveznosti, da od dogovora, ki sta ga že sklenili, ne bosta odstopili. Kot že navedeno, je pogodba sklenjena ob soglasju volj, ara pa ta soglasja volj dodatno utrjuje in dogovoru daje dodatno moč, temelj.

Odstop od (pred)pogodbe​

Zmotno je prepričanje, da stranka lahko preprosto odstopi od take pogodbe brez posledic in »samo« plača aro ali dvojno aro. Če to ni v pogodbi izrecno določeno, od pogodbe nobena stranka ne more odstopiti, če pa je odstopila, pa o usodi posla in pogodbe odloča pogodbi zvesta stranka, torej tista, ki vztraja pri pogodbi. Ta se končno odloči, ali se bo zadovoljila z aro ali bo raje vseeno zahtevala sklenitev in realizacijo pogodbe. V vsakem primeru pa ji pripada tudi odškodnina, če ji je zaradi ravnanj odstopnika nastala škoda.

Obstaja še ena zmota oz. nepravilnost, ki se v praksi pogosto uporablja pri nepremičninah. To je t. i. »pogodba o ari«. Pogodba o ari ni pravno pravilen termin, se pa v praksi vseeno uporablja v različnih oblikah. Problem je v tem, da je ara t. i. akcesorni pravni posel, kar pomeni, da nastopa ob pogodbi, ne pa namesto nje.
Povedano bolj poenostavljeno, imate predpogodbo ali pogodbo, v kateri je ara določena kot del pravnega posla (torej del pogodbe). Gre za neke vrste dodatek k pogodbi, če pa sklenete zgolj pogodbo o ari, pa ste sklenili zgolj »dodatek«, ne pa glavne pogodbe.

Res je sicer, da je pogodba o ari še vedno pogodba in samo ime pogodbe ni toliko pomembno. Po svoji naravi je taka »pogodba o ari« dejansko že predpogodba, čeprav ima napačno ime. Torej taka pogodba načeloma velja, ni pa njen zapis najbolj pravno pravilen, oz. po našem mnenju je napačen.

Od tukaj: https://www.op-petek.si/podrocja-dela/predpogodba-in-ara/

Precej je odvisno od okoliščin: lokacija, velikost, posebne želje… poiskusi se vživeti v kožo investitorja - ali lahko on proda to stanovanje po isti ceni? Ali so cene vmes šle gor in je povpraševanje veliko? V tem primeru se boš lahko dogovoril.

Če pa gre za suboptimalno lokacijo, velikost po kateri ni veiko povpraševanja, ali so v tvojo regiji cene celo padle v zadnjega pol leta…. Potem pa investitorju to ne bo v interesu.

Zavedaj se, da pri prodaji plačaš 2% davka in tudi davek od kapitalskega dobička. 27.5% razliko me prodajno in nakupno ceno (razen pri določenih izjemah). Pri trenutni inflaciji je precej verjetno, da bo prodajna cena višja.

Ali boš sploh lahko dobil kupca? Gre za majhno stanovanje, ki ga lahko nekdo skešira, ali po rabil kredit - pri trenutnih obrestih so redki kreditno sposobni.

Preberi ali daj prebrati odvetniku kaj natančno določa tvoja kupna pogodba.

Če ima ara funkcijo odstopnine velja, da imata ena ali obe stranki pravico odstopiti od pogodbe. Če ara nima funkcije odstopnine pa stranka, ki aro da, ali stranka, ki aro prejme nima avtomatično pravice do odstopa od pogodbe.

Morda lahko prodaš še preden je zgrajeno - torej da nekdo tretji odkupi tvojo aro in namesto tebe vstopi v pogodbo in plača polno kupnino investitorju. Ampak tudi tu velja: če ta situacija ni urejena v pogodbi, lahko investitor odkloni in vstraja pri tebi kot kupcu.

Kot je razloženo zgoraj: če ara ni določena kot odstopnina, v najslabšem primeru izgubiš aro in morda nosiš tudi škodo, le bi investitor ne mogel prodati stanovanja, ali bi ga prodal po nižji ceni, ali z zamud.