Nakup stanovanja z najemnikom - pravna ureditev naj. pogodbe

Z nakupom stanovanja vstopiš v obstoječe najemno razmerje z obstoječim najemnikom in ni potrebe po novi pogodbi sploh. Najemnika obvestit o spremembi lastništva in o novem TRR za plačilo. Razen če je prejšnji najemodajalec imel z njim sklenjeno najemno pogodbo v notarskem zapisu. Potem pa mislim, da bo treba naredit aneks in nov notarski zapis, tule nisem čist ziher.
Varščino lahko sklenete dogovor, da ti prenakaže stari najemodajalec in si najbolj na varni strani.
V vsakem primeru moraš vedeti, da ti tudi notarc ne pomaga, če se nekdo odloči, da te bo zezal in ne bo šel ven. Bo pa krajša pot do izpraznitve, to pa je res. Mi smo včasih prakticirali tak način, da je stari lastnik odpovedal pogodbo ob prodaji stanovanja ali pa celo zahtevali, da se tudi izprazni stanovanje pred primopredajo.

Ali sprasujes kot kupec ali kot prodajalec?

Zadeva je seveda mogoca, ampak in kot kupec stopis v najemodajno razmerje z vsemi pravicami in obveznostmi, ne glede na to ali si vse obveznosti poznal.

Idejo o izplacilu varscine od starega lasntnika in novem placilu varscine novemu nima pravne podlage. Najemnik je placal varscino ob podpisu pogodbe in dokler ima veljavno pogodbo mu ni treba placevati nove. Ce se je pa najemnik pritozil da mu v stanovanja zamaka in prejsnji lastnik tega se ni popravil, prevzemes tudi sanacijo.

Seveda je morda lukrativno imeti tako stanovanje kot investicijo in racunas na najemnino kot vir dohodka. V tem primeru naredi „due diligence“ in se prepricaj kaksnega najemnika imas.

Ce pa kupujes stanovanje za lastno rabo, je pa bolje se zmeniti s prodajalcem, da placas aro, sklenete pogodbo, predaja stanovanja je pa prazno ob izteku najemnikove najemne pogodbe, ko prevzames stanovanje brez najemnika proti placilu kupnine. V tem primeu bo prodajalec odgovoren za izpraznitev stanovanja ali pa tvega izgubo dvojne are (sicer ga bos moral iztoziti)

Sem še enkrat premlel s kolegom pravnikom tvoje vprašanje in on je rekel: this has troble written all over it....

Kaj ti veš o najemniku ali najemnici?
Si videl njegovo/njeno najemno pogodbo, si videl podatke ali je bila najemnina redno plačevana, poznaš njegovo/njeno zdravstveno stanje (ali je najemnica noseča). Tudi če vse to veš, ali si te podatke prodobil v skladu z zakonodajo o varstvu osebnih podatkov (in se je najemnik, najemnica strinjal/a, da obdeluješ te podatke)

Če boš ti 1.2. nesel najemniku podpisat novo pogodbo, te be vrgel ven iz stanovanja in te tožil zaradi oviranja posesti. Odpovedni rok je minimalno 90 dni od prejema odpovedi. Ali boš ti odpovedal ali čakal do izteka pogodbe. Kaj pa če najemnik prinese dokument, kjer sta se prejšnji lastnik in najemnik dogovorila, da se po izteku za določen čas podaljša ali spremeni v pogodbo za nedoločen čas.

Uporabnik tony je napisal:

V tej zgodbi sem (potencialni) kupec.

Hvala obema, zadeva je kar delikatna. Strinjam se, najboljša je predlagana rešitev:
"predaja stanovanja je pa prazno ob izteku najemnikove najemne pogodbe, ko prevzames stanovanje brez najemnika proti placilu kupnine."

Na ta način lahko tako kupec kot najemnik mirno spita do izteka najemne pogodbe.

Klikni za razširitev

Samo zmeni se z notarjem, da ti bo ustrezno zapisal v prodajno pogodbo. Mislim, da je formulacija „nepremicnino bremen in oseb prosto“. Pa zapisite kar v pogodbo kako bo izgledala predaja stanovanja In v kaksnem stanju.

- ne gre vec za “videno - kupljeno“ ampak za marsikaj, kar se lahko pokvari, poskoduje v vmesnem casu.
- odvisno od tega kako zaupas prodajalcu lahko placas kupnino na dan predaje v naprej in prevzames kljuce, lahko pa poljubno komplicirate: (do tega da gre vse skupaj preko notarja in izvedenca, ki potrdi stanje stanovanja)