Malo prilagodi drugače je pa v skladu s SZ
Stanovanjska najemna pogodba,
ki jo na podlagi določil Stanovanjskega zakona (Uradni list RS št. 69/2003) ter Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 83/2001) sklepajo:
1. NAJEMODAJALEC:
a. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
2. NAJEMNIK:
a. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
1. člen
Pogodbene stranke ugotavljajo, da sta najemodajalca lastnika stanovanja, ki je predmet te najemne pogodbe, vsak do polovice. Stanovanjski objekt je bil zgrajen leta XXXX, popolnoma obnovljen pa leta XXXX. Objekt se nahaja na parceli št. XXX, v katastrski občini XXXXXXXX.
2. člen
Predmet najemne pogodbe je soba II v 3-sobnem stanovanju v visokem pritličju večstanovanjske hiše na naslovu XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Skupaj s sobo so predmet najemne pogodbe tudi kuhinja, jedilni prostor, stranišče, kopalnica, ki pa so v skupni uporabi vseh treh najemnikov 3-sobnega stanovanja.
Stanovanje obsega:
- kuhinjo z jedilnim kotom in sedežnim kotom v obsegu XX2,
- predsobo – hodnik v obsegu XX2,
- kopalnico v obsegu XX2,
- stranišče v obsegu XX2,
- sobo I (pri vhodnih vratih) v obsegu XX2,
- sobo II (srednja soba) v obsegu XX2,
- sobo III (pri kuhinji) v obsegu XX2.
K stanovanju spadajo tudi naslednji pomožni prostori:
- eno parkirišče, ki ga lahko uporabljajo vsi trije najemniki pritličnega stanovanja.
Stanovanje ima sledeče priključke:
- priključek za elektriko,
- priključek za vodo,
- priključek za toplovod,
- domofon,
- priključek za kabelsko televizijo,
- ADSL priključek.
3. člen
Najemodajalca izročita, najemnik pa prevzame v najem opremljeno stanovanje, navedeno in opisano v 2. členu te pogodbe, in sicer tako, da najemodajalca izročita ključe od nepremičnine in odstranita vse predmete za osebno uporabo, razen pohištva in opreme. Najemnik si je stanovanje ogledal in na njega nima pripomb niti dodatnih zahtev, razen tistih, ki so navedeni v tej pogodbi. Stanovanje je primerno in zadošča stanovanjskim potrebam najemnika.
Stanovanje se v najem ne daje kot celota. Iz najema sta izključeni sobi I in III.
Ob prevzemu stanovanja pogodbene stranke sestavijo zapisnik o prevzemu stanovanja, ki je sestavni del najemne pogodbe in med drugim vsebuje seznam pohištva in opreme.
4. člen
VRSTA NAJEMA
Stanovanje, ki je predmet najemne pogodbe, je tržno najemno stanovanje (stanovanje, ki se prosto oddaja na trgu).
5. člen
Najemno razmerje se sklepa za določen čas, od vključno 1. oktobra 2007 do vključno 31. marca 2008.
Najemnik mora najmanj 60 dni pred potekom najemnega razmerja pridobiti od lastnikov odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari do datuma zaključka najemnega razmerja, ki je določen v prvem odstavku tega člena.
6. člen
NAČIN UPORABE
Stanovanje se uporablja za bivanje.
Kolesa se shranjujejo na za to določenem prostoru pred stanovanjsko stavbo in jih je v stavbo prepovedano vnašati.
V stanovanju tudi niso dovoljene živali. Iz sob je na južni strani prepovedan izstop na teraso, ker le-ta ni v lasti najemodajalcev.
Najemnik se zavezuje najemodajalcema dopustiti vstop v stanovanje zaradi preveritve pravilne uporabe stanovanje, vendar največ enkrat mesečno.
7. člen
Najemodajalca morata skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, v katerem je upravičen do povišanja najemnine iz 8. člena, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa je dolžan aneks skleniti le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.
8. člen
NAJEMNINA
Sporazumno dogovorjena najemnina za stanovanje za ves čas najema iz 5. člena znaša skupno XXX EUR (z besedo XXXXXX 00/100) mesečno.
Najemnik plača tri mesečne najemnine (za oktober, november in december) najemodajalcema najkasneje na dan začetka najema, ki je določen v 5. členu. V kolikor predaja ključev in stanovanja poteka pred dnem začetka najema, pa velja, da najemnik plača tri mesečne najemnine najkasneje na dan predaje ključev in stanovanja in sicer v enkratnem znesku na osebni transakcijski račun XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
Preostale mesečne najemnine (januar, februar in marec) se plačujejo sproti, najkasneje do petega v mesecu za vsak tekoči mesec, in sicer v enkratnem znesku na osebni transakcijski račun XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
V kolikor najemodajalca in najemnik s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi podaljšajo najemno pogodbo, velja, da se v času podaljšanja najemnine plačujejo sproti za vsak mesec, najkasneje do petega v mesecu za vsak tekoči mesec, v znesku, dogovorjenem v prvem odstavku 8. člena, na osebni transakcijski račun XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
SPREMEMBA NAJEMNINE
Višina najemnine se lahko spremeni ob vsakem podaljšanju najemne pogodbe, skladno z uradnimi podatki Statističnega urada Republike Slovenije o spremembi indeksa cen življenjskih potrebščin za obdobje od pričetka najema, o čemer najemodajalca z najemojemalcem skleneta aneks.
VARŠČINA
Na dan podpisa pogodbe plača najemnik najemodajalcema v gotovini depozit (polog oz. varščino) v znesku XXX (z besedo XXXrov 00/100). Ta sredstva depozita bodo ob prenehanju najemnega razmerja najemniku vrnjena, vezana pa so na stanje stanovanja ob prenehanju najemnega razmerja. V kolikor stanovanje ne bo vrnjeno najemodajalcema v pogodbenem roku in v stanju, v kakršnem ga najemnik prevzema, ob upoštevanju normalne obrabe opreme, pohištva in stanovanja samega, najemodajalca od depozitnih sredstev odštejeta stroške popravil in morebitne neplačane tekoče obratovalne in individualne stroške (ki so specificirani v 9. členu najemne pogodbe) ali neplačano najemnino.
Depozit najemodajalca najemniku vrneta ob vračilu ključev in plačilu vseh stroškov, opredeljenih v 9. členu.
Če ob izselitvi najemnika ni neporavnanih tekočih obratovalnih ali individualnih stroškov, če je najemnina poravnana v skladu s pogodbo in če ni v stanovanju nobene škode, ki izvira iz nepravilne ali malomarne uporabe, morata najemodajalca depozit v celoti povrniti najemniku ob predaji stanovanja, kar mora biti evidentirano tudi v pisni obliki v predajnem zapisniku. Najemnik materialno odgovarja za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja. Od depozita se odbije tudi stroške za morebitno čiščenje stanovanja, če ga najemnik ob izselitvi ni zapustil v stanju, kot ga je prejel.
9. člen
Vse stroške (ogrevanje, poraba vode, skupna poraba električne energije, morebitni obratovalni stroški, morebitni stroški čiščenja skupnih prostorov, stroški odvoza smeti, porabo električne energije v stanovanju, stroške ADSL in RTV naročnine ter kabelske televizije in podobno) si delijo obstoječi najemniki v enakih deležih in jih plačujejo neposredno po računih, ki jih vsakemu najemniku mesečno pošljeta najemodajalca. Če stanovanje poleg najemnika več kot 8 dni v obdobju enega meseca uporablja oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi, se delež stroškov, ki jih mora plačati najemnik, sorazmerno poveča (npr. če prvi najemnik gosti obiskovalca, ostala dva najemnika pa sta brez obiskovalcev, plača prvi najemnik dve četrtini stroškov).
Stroške je najemnik dolžan plačati v osmih dneh od dneva predložitve računov na osebni transakcijski račun XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
V mesecih, ko najemnik ne najema stanovanja od prvega do zadnjega dne v koledarskem mesecu, se plačilo stroškov deli proporcionalno med najemnika in najemodajalca, glede na čas najema v takšnem koledarskem mesecu. Čas najema je opredeljen v 5. členu.
Najemodajalca sta dolžna kriti stroške osnovnega zavarovanja nepremičnine za primer elementarnih nesreč. Morebitna dodatna zavarovanja, kot npr. zavarovanje osebnih stvari itd., so v pristojnosti najemnika ter jih, po lastni presoji, krije v celoti najemnik.
10. člen
V primeru, da najemnik zamudi rok plačila najemnine, je dolžan plačati zakonske zamudne obresti od dneva zamude do plačila.
11. člen
PRAVICE LASTNIKA STANOVANJA
Lastnik ima pravico:
- pobirati najemnino za oddano stanovanje v skladu s Stanovanjskim zakonom;
- odločati o prenehanju najemnega razmerja v skladu z določbami Stanovanjskega zakona in določili te pogodbe.
12. člen
OBVEZNOSTI LASTNIKA STANOVANJA
Lastnik stanovanja mora:
- izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja;
- vzdrževati stanovanje in skupne dele v večstanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema
- odgovarjati za stvarne napake na oddanem stanovanju;
- prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu.
13. člen
PRAVICE NAJEMNIKA
Pravice najemnika so:
- uporabljati stanovanje;
- opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil;
- zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 92. člena Stanovanjskega zakona, tako da lahko zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine;
- zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
- zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena Stanovanjskega zakona.
14. člen
OBVEZNOSTI NAJEMNIKA
Najemnik mora:
- uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;
- odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;
- dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar le enkrat mesečno;
- poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja skladno z določili najemne pogodbe;
- obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;
- plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo;
- pridobiti pisno soglasje lastnika, če namerava stanovanje več kot 8 dni v obdobju enega meseca uporabljati poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi;
- predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, kot je to določeno v 7. členu, spremeni;
- vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje po pravilniku iz 125. člena Stanovanjskega zakona.
15. člen
Najemnik ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav ter opravljati koristnih vlaganj oziroma izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika.
16. člen
Najemnik mora dopustiti vstop v stanovanje, da se opravijo dela za izboljšanje predmeta najema (napeljava oziroma rekonstrukcija centralnega ogrevanja, električnega in vodovodnega omrežja, kabelskega in telefonskega priključka, varnostnih naprav, vgraditev ali zamenjava opreme in tako dalje), dela za zmanjšanje porabe energije in vode.
Popravila in izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika. Lastnik mora najemnika o nameravanih posegih v stanovanje obvestiti v primernem roku ter zagotoviti normalno uporabo stanovanja po opravljenem posegu. Če so nameravani posegi take narave, da zahtevajo začasno preselitev najemnika, je lastnik dolžan opraviti prenovo hitro in v obdobju, glede katerega se dogovori z najemnikom, oziroma ga v primeru spora določi sodišče v nepravdnem postopku. Lastnik je dolžan najemniku v času prenove zagotoviti nadomestne prostore. Stroške, povezane z začasno preselitvijo, nosi lastnik.
V primeru spora odloči sodišče v nepravdnem postopku.
17. člen
Najemnik lahko uporablja najeto stanovanje v skladu z določbami Stanovanjskega zakona in določili najemne pogodbe tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju.
Za pridobitev dovoljenja za opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju mora najemnik pridobiti pisno soglasje lastnika stanovanja, soglasja ostalih najemnikov, soglasja etažnih lastnikov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine v večstanovanjski stavbi in soglasje upravnega oz. občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve.
18. člen
ODPOVED NAJEMNE POGODBE S STRANI NAJEMNIKA
Najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, s 60 dnevnim odpovednim rokom.
V času trajanja odpovednega roka imata najemodajalca, po predhodnem obvestilu najemnika, pravico vstopa v stanovanje z namenom predstavitve stanovanja potencialnim novim najemnikom.
19. člen
ODPOVED NAJEMNE POGODBE S STRANI LASTNIKA
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov in pod pogoji, določenimi v 103. členu Stanovanjskega zakona.
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo tudi zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu stanovanjskega zakona (nekrivdni razlogi) le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.
Odpovedni rok traja v primeru nekrivdnih razlogov 60 dni, v primeru krivdnih razlogov pa 30 dni.
V času trajanja odpovednega roka imata najemodajalca, po predhodnem obvestilu najemnika, pravico vstopa v stanovanje z namenom predstavitve stanovanja potencialnim novim najemnikom.
20. člen
Stranke najemne pogodbe se dogovorijo, da se vse morebitne spremembe najemne pogodbe sklepajo pisno v obliki aneksa (dodatka) k tej najemni pogodbi.
21. člen
REŠEVANJE SPOROV
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bodo morebitne spore v zvezi s to pogodbo reševale sporazumno, če to ne bo mogoče pa je za reševanje sporov pristojno sodišče v Ljubljani.
22. člen
PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom.
23. člen
KONČNE DOLOČBE
Za tolmačenje določil te pogodbe, kakor tudi za ostalo, kar ni posebej določeno s to pogodbo, se neposredno uporabljajo določila Stanovanjskega zakona.
24. člen
Pogodba je sestavljena v treh enakih izvodih in prične veljati z dnem podpisa vseh pogodbenih strank.
V Ljubljani, dne
Najemodajalca: Najemnik:
Pa na pir ne pozabi ;-)
